如何签订商品房买卖合同

吴 宇

由于房地产的价格昂贵且价值较高，购房者往往倾其多年积蓄才能购得。因此，当你准备购买一套商品房时，请一定不要忘记事先与开发商签订一份具有法律效力，且切实可行、行之有效的房屋买卖合同。那么，究竟该如何签订商品房买卖合同呢？

　　一、房屋买卖合同成立必须具备的条件
房屋买卖合同并非随心所欲，想签就签，它的成立和有效必须具备一定的条件。按我国现行房地产法律法规之规定，商品房买卖合同成立需具备以下条件：

　　第一，房屋出售方必须具有该房屋所有权和土地使用权，非房屋所有人和土地使用人都无权出卖他人的房屋。

　　第二，房屋买卖双方当事人必须具有完全的民事行为行为能力、未成年人或被宣告为无民事行为能力或限制行为能力的人，均不能签订房屋买卖合同。　

　　第三，任何一方以欺诈、胁迫、诱骗等手段，使对方在违背真实意愿情况下所签订的合同为可撤销可变更的合同；双方串通损害第三者利益的合同属于无效合同。

　　第四，房屋买卖合同的内容必须合法。任何违背法律、行政法规的合同都属于无效合同。

　　第五，房屋买卖合同的形式必须符合有关的法律规定，采用房地产管理部门统一印制的标准合同文本，否则将不予以办理过户。

　　第六，根据我国房地产法律法规之规定，以下六种房屋不得成为买卖合同的标的：1、违法或违章建筑；2、国家征用或已被确定为拆迁范围内的房屋； 3、寺庙、教堂、庵堂等宗教建筑；4、著名建筑物或文物古迹等政府加以保护的房屋；5、房屋产权有纠纷或产权不明的； 6、未取得其他共有人同意，部分共有人擅自出卖共有房屋的。

二、商品房买卖合同应具备哪些内容？
根据有关法律规定，商品房买卖合同应当明确以下主要内容：
(一)当事人名称或者姓名和住所；
(二)商品房基本状况；
(三)商品房的销售方式；
(四)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；
(五)交付使用条件及日期；
(六)装饰、设备标准承诺；
(七)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；
(八)公共配套建筑的产权归属；
(九)面积差异的处理方式；
(十)办理产权登记有关事宜；
(十一)解决争议的方法；
(十二)违约责任；
(十三)双方约定的其他事项。

　　三、签订合同需要注意的几个问题

那么，作为购房人在签订房屋买卖合同时要注意哪些问题呢？

　　第一，如果是购买期房，一定要审查开发商是否具有商品房预售许可证，有了许可证，则意味着所购房屋具备了法律对商品房预售确立的严格的限定条件。

　　第二，一定要采用房地产管理部门统一印制的标准房屋买卖合同文本，并按照文本中所列条款逐条逐项填写，并就特别事项在补充条款中予以详细约定，以确保合同的可行性。

　　第三，力求合同条款中双方权利与义务是否对等。部分开发商的合同文本事先已填写好甚至补充条款也由自己事先予以拟定，这种事先填写好的合同文本大多存在着权利义务不对等的情况。针对此种情况，买房人一定要坚持自己的意见，决不可马虎视之。

　　第四，确保房屋买卖的付款方式规范可行。在自己付款能力和付款条件许可的情况下，在合同中对付款的数额、期限、方式及违约责任等一定要作出明确约定。特别需要注意的是：有的开发商不是先签订合同，而是先让购房者交纳一定数额的定金，只给购房者一个收条，这就可能造成一旦发生纠纷，购房者在追究其责任时往往难以完成举证责任。

　　第五，一定要分清房屋暂测和实测面积，建筑面积和套内建筑面积。对房屋预售合同上的暂测面积和交房时的正式合同上的实际面积之间的误差，约定相应的违约责任，并写入正式合同的有关条款或增写补充条款。只有在合同中对面积误差及相应的违约责任有了详尽的约定后，购房者才能有效的维护自身利益。
浙江省人民政府


浙江省林地管理办法

省政府令第43号


　　现发布《浙江省林地管理办法》，自发布之日起施行。


省长　万学远
一九九四年四月八日



　　第一章　总　 则
　　第一条　为加强林地的管理和保护，合理利用林地，根据《中华人民共和国森林法》及有关法律、法规，结合本省实际，制定本办法。
　　第二条　本办法所称林地，包括郁闭度0.3以上的乔木林地、竹林地、疏林地、灌木林地、未成林造林地、采伐迹地、火烧迹地、苗圃地和国家规划的宜林地。国有林业单位经营范围内的其他土地的保护、管理和利用，也适用本办法。
　　第三条　林地的所有者和使用者的合法权益，受法律保护，任何单位和个人不得侵占、买卖、或者以其他形式非法转让林地。
　　第四条　县级以上林业主管部门负责对本行政区域内林地的管理和监督。其主要职责：
　　（一）宣传、贯彻、执行国家有关林地保护管理的法律、法规、规章和政策；
　　（二）负责林地的调查、统计、监测消长变化，负责林地保护和开发利用规划的制定并监督实施；
　　（三）负责林地权属登记、变更、管理林地地籍；
　　（四）依法办理征用、占用林地有关事宜，对林地补偿费、林木补偿费、安置补助费、森林植被恢复费的收取和使用进行管理和监督；
　　（五）监督检查林地保护、管理和利用情况，并协调解决有关问题。
　　（六）负责查处非法侵占、破坏林地和违法使用林地的行政案件，制止破坏林地的违法行为；
　　（七）负责国有林地资产管理的日常工作依法对有偿使用的国有林地实行管理和监督。
　　第五条　各级人民政府必须十分珍惜林地，加强林地管理，坚决制止侵占和滥用林地的行为。各级计划、土管、财政、物价、公安等有关部门，应密切配合林业主管部门做好林地的保护、管理和利用工作。
　　第六条　对林地的保护、管理和利用作出显著成绩的单位和个人，各级人民政府应给予表彰和奖励。

　　第二章　林地的保护和开发利用
　　第七条　林地保护和开发利用规划，应与土地利用总体规划和林业发展长远规划相协调，由县级以上林业主管部门负责编制，报同级人民政府批准。
　　林地保护和开发利用规划，未经原批准机关同意，不得变更。
　　第八条　禁止毁林开垦和毁林采石、采矿、取土、取沙、造坟、建房等非法破坏林地行为。
　　禁止在未成林造林地、幼林地和封山育林区内放牧、砍柴、狩猎和从事非林业的其他生产经营活动。
　　严禁在二十五度以上陡坡林地开垦种植农作物，已开垦的，应限期退耕还林。
　　第九条　经依法批准，临时使用林地进行勘测、修筑设施、采石、采矿、取土、取沙等活动的单位和个人，应当采取保护林地的措施，不得造成滑坡、塌陷、水土流失，不得损毁批准用地范围以外的林地及其附着物。
　　第十条　使用林地的单位和个人，不得擅自将林地用于非林业生产经营活动。确需改变林地用途，必须依法办理报批手续。
　　第十一条　因特殊需要而改变国有林业单位的隶属关系或者变更其经营林地面积的，须经省林业主管部门审核同意后，报林业部批准；属于国家级自然保护区的，须报国务院批准；属于省级自然保护区的，报省人民政府批准。
　　第十二条　国有林业单位修建林区道路、护林设施、必需的住宅和其它直接为林业生产服务的设施、建筑，需使用其经营范围内林地的，按照《中华人民共和国森林法实施细则》有关规定办理审批手续。
　　第十三条　农村居民建设住宅需使用林地的，须经县林业主管部门或受其委托的乡林业站签署意见，并依法办理审批手续。
　　第十四条　县级以上林业主管部门应当加强对林地开发利用的指导、监督和服务。
　　林地的开发利用，可以由林地使用者或经营管理者单独进行，也可以由林地使用者或经营者同其他单位和个人合资、合作或以其它方式联合进行。联合开发林地的，必须以合同或协议的方式依法确定林地保护和开发利用的权利和义务。
　　第十五条　依法享有林地使用权的单位或个人，负有保护林地资源和林地内国家文物及地下矿产资源的义务。

　　第三章　林地的征用和占用
　　第十六条　征用、占用林地，必须遵循节约用地和有偿使用的原则，按规定的审批权限和程序报经批准。未经批准，不得征用、占用林地。
　　第十七条　因生产建设等需要，必须征用集体所有林地或占用国有林地的，必须办理下列审批手续：
　　（一）持计划主管部门批准的立项和用地计划指标等文件，向县级以上林业主管部门报送《征用、占用林地审核申请表》；
　　（二）持县级以上林业主管部门审核同意的文件向土地管理部门提出用地申请；
　　（三）县级以上土地管理部门凭计划主管部门下达的项目用地计划文件和林业主管部门审核同意的文件，按照《浙江省土地管理实施办法》第二十五条有关非耕地审批权限规定审查并报批。
　　第十八条　申请征用、占用林地的单位或个人，须向县级以上林业主管部门提供下列文件：
　　（一）县级以上计划主管部门按国家基本建设程序批准的项目用地计划指标和其它批准文件；
　　（二）被征用、占用林地平面图，林木等地面附着物调查清册；
　　（三）按规定交纳有关补偿费用的证明文件或协议书；
　　（四）被征用、占用林地单位或个人的林地林木权属凭证；
　　（五）需采伐林木的，还应提交采伐林木书面申请和采伐作业设计文件等。
　　第十九条　林木采伐作业的调查设计，必须由持有林业调查规划设计证书的规划设计单位，或当地林业主管部门认可的有关单位承担。
　　第二十条　一个工程项目应根据总体设计一次申请征用、占用林地，不得化整为零。分期建设项目，应分期申请，不得先征待用或未批先用。
　　第二十一条　经批准征用、占用林地范围的划定，必须有县级以上林业主管部门派员监督。
　　第二十二条　未经县级以上林业主管部门审核，任何单位和个人不得擅自批准征用、占用林地或以其他方式非法占用林地的，被征用、占用林地单位应当予以抵制，不得同意用地单位进行林地施工，林业主管部门不得办理林木采伐许可证。
　　第二十三条　经批准征用、占用林地的单位或个人，必须按批准的数量、范围使用林地。需采伐林木的，由原林地经营单位、个人或受其委托的单位按规定向所在地的县级以上林业主管部门申领林木采伐许可证，纳入当年采伐限额，采伐的林木归原林木所有者。
　　第二十四条　经批准征用、占用的林地有下列情况之一的，由土地管理部门报县级以上人民政府批准，收回用地单位的土地使用权，注销土地使用证，对适宜还林的用于还林：
　　（一）用地单位已经撤销或迁移的；
　　（二）未经原批准机关批准，连续两年未使用的；
　　（三）不按批准的用途或占地位置使用的；
　　（四）擅自转让给其他单位或个人使用的；
　　（五）矿场、铁路、公路、机场等核准报废的。

　　第四章　征用、占用林地的补偿费用
　　第二十五条　经批准征用、占用林地的，应按规定缴纳林地补偿费、林木及其他地上附着物补偿费、森林植被恢复费、安置补助费、征用占用林地资源保护费。
　　经批准临时占用林地的，须缴纳林地及其他地上附着物补偿费；采伐林木的，还需缴纳森林植被恢复费。
　　第二十六条　征用、占用林地的各项费用按下列标准计算：
　　（一）林地补偿费：省辖市和计划单列市郊区为当地耕地年（亩）产值的三倍；其他地区为年（亩）产值的二至二点五倍。年产值按当地耕地被征用前三年的平均年（亩）产值计算。征用占用苗圃地按高于征用、占用耕地标准补偿。
　　（二）林木及其他地上附着物补偿费：
　　（1）用材林、防护林和特种用途林，均以当地用材林的成熟林亩产材量实际价值（以下简称实际价值）为基数计算。幼龄林（含未成林造林地）：用材料按实际价值的0.5至0.7倍计算，特种用途林和防护林按实际价值的2至3倍计算；中龄林：用材林按实际价值的0.7倍计算，特种用途林和防护林按实际价值的5至6倍计算；近、成熟林：用材林按实际价值的0.5倍计算，特种用途林和防护林按实际价值的4至5倍计算。
　　（2）经济林和竹林，以该树种盛产期正常年（亩）产值（以下简称产值）为基数计算。未投产经济林按产值的3至5倍计算；盛产期经济林按产值的8至10倍计算；衰老期经济林按产值的4至5倍计算。竹林按产值的8至10倍计算。
　　（3）其他地上附着物的补偿，予以折价或迁建，或由双方议定。
　　（三）安置补助费按照《浙江省土地管理实施办法》第二十七条规定的征用非耕地标准执行。
　　（四）森林植被恢复费按当地劈山、炼山、整地、挖穴、造林（含种苗）、培育管理（包
括护林防火、病虫害防治、垦复抚育）全过程的每亩累计成本计算。
　　（五）征用、占用林地资源保护费，按林地、林木补偿费总和的4%另行计取。
　　第二十七条　林地、林木补偿费、森林植被恢复费、征用占用林地资源保护费，由县级以上林业主管部门在审核征用、占用林地时收取，也可委托各地建设银行按标准代扣，按季划拨给林业主管部门。
　　第二十八条　林业主管部门收取的林地、林木补偿费，返还给原林地、林木所有权或使用权单位，其中属于个人的林木（或青苗）补偿费返还给个人，用于发展林业生产，不得移作他用。
　　安置补助费的管理和使用按《浙江省土地管理实施办法》第二十九、三十条的规定办理。
　　第二十九条　森林植被恢复费，省、市（地）、县林业主管部门按1.5:0.5:8的比例分成，纳入育林基金，按预算外资金管理有关规定管理，专款用于森林植被的恢复和管护。
　　第三十条　征用、占用林地资源保护费，省、市（地）、县林业主管部门按2:1:7的比例分成，用于林地资源调查、建档、技术培训、宣传及其他林地资源管理业务费支出。
　　第三十一条　建设用地者与被征用、占用林地者，对需采伐的林木，在确认林种、林龄、产材量、年产值等有异义时，由县级以上林业主管部门裁定。

　　第五章　法律责任
　　第三十二条　违反本办法规定，未经批准或采取欺骗手段骗取批准，征用、占用林地的，或超过批准数量多征、多占林地的，或使用伪造、涂改或其他无效、失效批准文件征用、占用林地的，由县级以上林业主管部门责令限期拆除或没收其在侵占林地上新建的建筑物和其他设施，退还所侵占的林地，并处每平方米5元至15元罚款；造成林地破坏或其他实际损失的，责令赔偿损失。
　　违法审批或未经林业主管部门审核同意的，批准征用、占用林地文件无效。对直接责任人员，由所在单位或者上级机关给予行政处分。已经征用、占用林地的，按本条前款规定处理。
　　第三十三条　违反本办法规定，有下列行为之一的，由县级以上林业主管部门分别给予以下处罚：
　　（一）未经批准转让、调换林地使用权的，责令退还，没收其违法所得，限期拆除或者没收在该林地上的新建设施，并处每平方米5元至15元罚款；造成林地破坏的，责令赔偿损失；
　　（二）未经批准利用国有林地从事非林业生产经营活动的，没收违法所得，限期拆除或没收在该林地上的新建设施，并处2000元至20000元罚款；
　　（三）擅自移动或破坏林地权属界桩、界标的，责令限期恢复；在规定期限内不能恢复的，按重新恢复所需的实际费用赔偿损失，并按每个界桩、界标处以10元至50元罚款；
　　（四）违反本办法第八、九条规定造成林地破坏的，责令限期复垦、治理，赔偿损失，并处每平方米5元至15元的罚款；被破坏的林地属于防护林和特种用途林地，或具有重要生态、社会价值森林类型的，予以加重处罚；
　　（五）国有林业单位违反本办法第十二条规定的，视情节轻重，由其上级林业主管部门对负直接责任的个人和有领导责任的单位负责人给予行政处分，并对该单位处以每平方米2元至5元罚款；
　　（六）国有林业单位违反本办法第二十二条规定，擅自同意违法用地单位进入林地施工，或者发现情况不报告、不处理，造成林地破坏的，对直接责任人和单位领导由其主管部门给予行政处分，并对该单位处5万元至10万元罚款。
　　第三十四条　仿造、涂改、擅自、损毁林权证（山林权证、使用证）、其他有关林地权属图表资料的，由县级以上林业主管部门责令其限期改正，收缴伪造、涂改的权证，并处5000元至10000元罚款。
　　第三十五条　国家工作人员玩忽职守，放弃管理，造成林地管理失控或财产损失，或者徇私枉法，故意侵犯国家利益和林地所有者、使用者合法权益的，应从重处罚。
　　第三十六条　违反有关法律、法规和本办法规定，触犯刑律的，由司法机关依法追究刑事责任。
　　第三十七条　当事人对行政处罚决定不服的，可以在接到处罚通知之日起十五天内向作出处罚决定机关的上一级机关申请复议。当事人也可以依法直接向人民法院起诉。逾期不申请复议，不起诉，又不履行处罚决定的，作出处罚决定的机关可依法申请人民法院强制执行。

　　第六章　附　 则
　　第三十八条　本办法具体执行中的问题由省林业主管部门负责解释。
　　第三十九条　本办法自公布之日起施行。