潘勇锋 清华大学法学院





内容提要: 当前司法实践中面临的一个突出问题即部分实体法上的权利缺乏适当程序回应的难题。商事纠纷中存在的公司登记及变更股东名册纠纷，股东知情权纠纷，抵押权人申请法院拍卖变卖抵押财产等大量非讼事件，如果适用普通诉讼程序审理，难以达到良好的裁判效果，目前就已经造成诉讼难以启动，或者启动以后无法展开，或者诉讼过于拖延，难以确保交易效率和交易秩序的维护等问题。应厘清此类特殊商事纠纷非讼性的特点，逐步推动建立商事纠纷特殊程序制度。值此民事诉讼法修改之机，应在民事诉讼法中对商事纠纷特殊程序的适用范围、管辖等问题进行原则性规定，确立该种程序制度的基础与框架，再由相关司法解释分别对具体纠纷事件所适用的程序问题进行规定。


近年来，随着公司法、物权法等法律相继修订、颁布，赋予法律关系主体越来越多的诉权，由此导致人民法院审判实践中商事纠纷案件数量激增，类型多样。而当前商事纠纷案件审理中面临着一个突出的难题，即部分实体法上赋予的权利缺乏相应的程序支撑，导致权利主体在实现诉权、保障实体权利的诉讼过程中遇到障碍和困难：有的实体权利在民事诉讼法上无相应程序，如抵押权人申请法院拍卖、变卖抵押财产等；有的虽可适用现行民事诉讼法上的程序，如股东知情权诉讼等，但诉讼程序显然和纠纷的性质特点不相适应，影响了当事人通过诉讼保护权益，解决纷争的效果。因此，针对上述特殊商事纠纷的特点，设立特殊的程序制度十分必要。

一、商事纠纷特殊程序的特点

实体诉权与程序保护之间的冲突与调和，适宜解决绝大部分纠纷事件的程序却不适宜于解决某一部分纠纷，是很多国家都面对的一个诉讼法上的难题，诉讼事件与非讼事件的划分是探索解决这一问题的一个重要方面。诉讼事件是指双方当事人对于诉讼标的存在民事权益争议并请求法院予以裁判的事件，而非讼事件是指利害关系人或申请人在没有民事权益争议的情况下，请求法院确认某种事实和权利是否存在，从而引起一定的民事法律关系发生、变更和消灭的事件。不同性质的纠纷事件需要不同的程序与之相适应。非讼事件这一概念在不同国家、不同时期的法学理论中的内涵及范围可能不同，但从目前各国的立法例看，非讼事件具有如下共同特点：

第一，非讼事件当事人之间的民事权益冲突不明显，甚至无对立的双方当事人。非讼事件的审理一般由申请人提出，并不一定存在被申请人或另一方当事人。在非讼事件的审理中当事人的构成可能有两种情况：一是当事人只有一方，当事人因某一事件向法院提出某种申请，请求法院确认某一事实。二是当事人为双方，但他们之间没有民事权利、义务争执，只是为了防止日后发生争议，共同向法院申请，请求法院对某一事实予以确认。这是非讼事件和诉讼事件的根本不同之处。在诉讼事件中，必然有民事权利义务关系发生争执的对立的双方当事人存在，不存在对立的双方当事人的事件，不是诉讼事件。从诉争性方面看：诉讼事件主要是解决诉争性程度较高的主体之间的纠纷，而非讼事件的诉争性程度较低。从裁量性方面看，在诉讼案件中，法院要判断权利义务关系是否存在，而在非讼事件中，法院并不判断权利义务关系是否存在，而是确定权利义务的具体形态。第二，非讼事件一般带有不同程度的公益色彩，其内容不能任由当事人自由处分。法院对非讼事件的处理体现了国家对私权关系的干预，这和一般的民事诉讼事件有所不同。一般的民事诉讼事件通常是私权争议，体现当事人的私权利益，通常当事人在诉讼中可以自由处分其民事权益。第三，非讼事件一般需要法院简易、迅速、经济地处理，对时效性要求更强。而诉讼事件通常需要法院慎重、公正地处理，对于程序公正的保障要求更高。第四，对于非讼事件的处理结果，法院可以根据事实情况的发展变化而予以变更或撤销，这和诉讼事件也有着显著的区别。诉讼事件一般强调对裁判既判力的维护，特别强调处理结果的稳定性、终局性，法院不能随意变更或者撤销。

非讼事件的特点决定了其通过普通的诉讼程序无法进行恰当的审理，必须适用另外一种不同的程序。适用于非讼事件审理的程序即为非讼程序。从国外立法例看，非讼程序一般遵循如下原则：第一，采用职权探知主义。在审理非讼事件时，法院有依职权探知的义务，对于当事人未提出的事实和证据，法院可以调查收集。这和诉讼案件中谁主张谁举证、举证不能者自行承担败诉的风险后果有所不同。第二，限制当事人处分权的行使。由于非讼事件一般有浓厚的公益色彩，因此不同于诉讼案件中当事人可以自行处分实体权利，决定诉讼进程的做法。在诉讼案件审理中当事人的处分原则在非讼事件中不能适用。对于非讼事件的审理是否进行下去及其进度如何，当事人并无绝对的处分权，大多数情况下由法院确定。第三，不公开审理原则与书面审理原则。非讼事件一般没有对立的当事人，无需公开以增加审判程序的透明度，不公开审理的方式反而有助于提高效率，这一点和诉讼案件的审理恰恰相反。在诉讼案件中，公开审理是基本原则，是实现公正的保障，审理过程和裁判结果以及裁判所依据的法律和程序规则公开，有利于保障诉讼民主与公正原则的实现。而非讼事件则强调书面审理用，虽然直接言词原则与公开原则相结合使诉讼程序易于发现真实和获得公众信任，但直接言词原则与非讼事件强调快速审理的要求不相适应，因此非讼事件更多地采用书面审理原则。第四，非讼事件的裁判对法院的羁束力受到一定排除与限制。非讼案件中，一般仅仅是对某一事实的确认而非当事人之间权利义务的确定，其裁判结果更强调妥当性和合目的性，因此在出现一定情形时，如对某一非讼事件的裁判发现确有错误，法院可予以变更或撤销。这和诉讼案件对于裁决既判力的维护有所不同，在诉讼案件中，特别强调程序的稳定，裁决一旦生效后，对法院和当事人都产生羁束力，即便法院也不能随意变更或撤销。第五，非讼事件审理期限短且一般一审终审。非讼案件强调纠纷的解决及时高效，过多的审级显然与这个目标不相适应，因此一般非讼案件一审终审，只有在发现裁决确有错误时才可能由法院在法律规定的条件下予以变更或撤销。

诉讼程序与非讼程序是民事案件审理程序的基本类型，适用于非讼事件审理的程序即非讼程序，有观点认为该程序明显地具有作为司法机关的法院从事行政事务的性质。[1]与诉讼程序相比，非讼程序使得法院具有灵活性与主动性，可以迅速调整私人之间的生活关系。但其缺点也是明显的，即没有给当事人充分辩论的机会，不能充分保障当事人主张权利的机会。非讼程序的特点决定了其只适用于非讼事件的审理，而目前商事纠纷中存在的这些典型的非讼事件，恰恰需要适用非讼程序进行审理。

二、我国设立商事纠纷特殊程序的必要性

商事纠纷中的非讼事件，适用普通诉讼程序难以进行适当的审理，要么诉讼难以启动，或者启动以后无法展开；要么诉讼过于拖延，无法确保商事交易的效率和维护交易秩序。长期以来，我国对于非讼程序的立法与理论研究都落后于司法实践的需要。随着市场经济的发展和社会结构的变化，非讼事件不仅数量上升，而且日趋复杂，现有诉讼制度与此极不适应，造成目前司法实践中的突出矛盾。

适宜采用特殊程序审理的纠纷类型

无论从司法实践还是由其他国家的司法经验来看，公司纠纷中的非讼事件都是非讼程序规范的主要对象。经过审判实践经验总结，目前将从公司设立到终止整个过程中可能出现的各种纠纷概括为48种类型，[2]但随着社会生活的发展，新类型的纠纷还将不断涌现。司法实践中，适用普通民事诉讼程序解决一切公司纠纷的做法遇到了极大地困难与挑战，纠纷解决效果远未达到预期。在已有的公司纠纷类型中至少有以下案件在适用普通民事诉讼程序处理时难以取得良好的裁判效果，需要适用特殊程序。

1．公司登记及设立股东名册、签发出资证明书或股票的案件。具体包括：申请设立登记，合并、分立、变更资本的登记，签发出资证明书，经公示催告程序法院宣告股票失效后的补发股票，股东名册登记，公司债券存根簿记载等案件类型。2．股东知情权案件。具体包括：查阅、复制公司章程等材料和符合一定条件的对于会计账簿的查阅。股东查阅公司章程等材料和对公司经营建议或质询的权利，公司应当披露董事、监事、高级管理人员的报酬情况，公司应当置备股东名册或记载股票发行等有关情况，上市公司公开财务状况、经营状况、重大诉讼和每半年公布一次财务会计报告等案件类型。3．股东会、董事会、监事会的召集纠纷。具体包括：有限公司股东会、董事会、监事会的召集纠纷，股份有限公司股东大会、董事会、监事会的召集纠纷等案件类型。4．董事、监事、高级管理人员的任职与解任。5．监事等职权的行使。6．股份的司法估价，其实质是股份收购请求权纠纷，是指在法定情形下，对公司股东会决议投反对票的股东所享有的要求公司以合理价格收购其股份的权利。当异议股东行使股份收购请求权时，如果股东和公司不能就股份收买达成协议，根据公司法第七十五条第二款之规定，股东可以自股东会会议决议通过之日起90日内向人民法院提起诉讼。这种类型的案件一般对股东是否享有股份收购请求权不存在争议，而是对具体的股份收买价格存在争议，需要法院行使司法估价权，通过司法程序来确定公平的收购价格。7．公司清算。公司清算是指公司解散后，处分公司财产以及了结各种法律关系并最终消灭公司人格的行为和程序。公司法第一百八十四条规定了公司解散事由出现后逾期不成立清算组进行清算的，债权人可以申请人民法院指定有关人员组成清算组进行清算。而最高人民法院公司法司法解释（二）又对公司解散和清算制度法律适用问题作了具体规定。公司清算由一系列行为构成，并需要遵守相应的清算程序。如，清理公司财产，通知或者公告债权人，处理与清算公司的未了结的业务，清缴欠缴税款，清理债权债务，分配剩余财产，参加有关诉讼活动等。清算的特殊性使其对法院处理的程序具有特殊要求。事实上，公司法司法解释（二）中已经对清算程序作出了部分特殊规定，但囿于民事诉讼法的现有规定，依然是在现行的普通民事诉讼程序框架内进行的变通，尚待完善。

除上述特殊的公司纠纷类型外，目前司法实践中还存在以下矛盾较为突出的两类纠纷类型，需要适用特殊程序制度。

第一，申请人民法院拍卖变卖抵押财产纠纷。物权法第一百九十五条第二款规定了抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。这一规定旨在简化抵押权实现程序，使得对抵押权本身及担保的主债权数额等问题不存在争议，仅仅对抵押权实现方式不能达成一致的当事人可以通过较为简便的程序以实现抵押权，从而降低抵押权的实现成本，提高抵押权的实现效率。然而，在司法实践过程中，同样也产生了实体法上赋予的权利缺乏程序回应的难题，

第二，申请人民法院拍卖建设工程纠纷。合同法第二百八十六条规定了建设工程款优先受偿权，旨在解决现实中的工程款拖欠问题，最高人民法院发布的《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》，对承包人建设工程款优先受偿权在司法实践中的一些争议问题作了明确规定。但建设工程款优先受偿权的实现程序，特别是承包人申请人民法院拍卖建设工程应适用何种程序在我国民事诉讼法及相关司法解释中都没有规定，使得承包人建设工程款优先受偿权的实现存在程序上的障碍。

设立特殊程序的必要性

司法实践表明，上述纠纷具有鲜明的非讼事件的特点，一概适用诉讼案件的一般审理程序和审理原则影响了纠纷解决的效果，与商事主体追求经济效率的目标相去甚远。如股东知情权实现纠纷案件，股东和公司对于股东具有知情权不存在争议，股东是要求法院保障其知情权的实现，其诉讼目的要求迅速裁决。再如请求公司清算案件，申请人并不是要求法院审理其与公司或者公司清算义务人之间的实体权利义务争议，而只是要求法院指定成立清算组清算公司。而且，因为公司清算不仅涉及申请人的利益，还可能涉及其他不特定相对人的利益，所以这一案件又具有公益性。同时，因为公司不及时清算会造成公司财产流失，对外关系长期不确定，既损害债权人、股东和其他利害关系人的利益，又危害交易秩序，所以案件需要迅速裁决。如果采用普通诉讼程序审理此类案件，经过一审、二审甚至再审程序后，即使申请人行使权利的主张得到法院判决的支持，也可能造成其权利行使已经不具有实际意义的后果。

目前除了公司法中规定无记名股票的复权适用公示催告程序之外，并没有审理商事纠纷案件的特殊程序规定。特殊程序的缺失导致在审判实践中都以普通的民事诉讼程序审理这些特殊纠纷案件，形成程序错位。程序缺失和程序错位在审判实践中造成的后果不容忽视。特殊商事纠纷案件审理迫切需要引入特殊程序制度。

三、商事纠纷特殊程序的可行性构想

民事诉讼法虽未采用非讼程序的概念，但也规定了法院行使审判权的两种程序：审理一般诉讼案件适用的普通诉讼程序，包括第一审普通程序、简易程序、第二审程序和审判监督程序；审理特别案件的特别程序，包括宣告失踪和宣告死亡程序、认定公民无民事行为能力或者限制民事行为能力程序、认定财产无主程序、督促程序以及公示催告程序。特别程序的一般性原则有：优先适用非讼程序的特别规定，一审终审，一般由审判员独任审理，审限较短，如果在非讼程序中发现属于民事权益争议的则裁定终结非讼程序并告知利害关系人可以另行起诉。学术界的倾向性观点认为，民事诉讼法规定的特别程序中就包含了传统意义上的非讼程序，但是规定得过于简单，不能涵盖非讼程序应当具有的一般原则和规则。况且，现行特别程序的规定中并无上述特殊商事纠纷案件可资适用的空间。根据立法法的规定，诉讼和仲裁制度事项只能以法律的形式规定，因此，要在特殊商事纠纷案件的审理中引入特殊程序规则，必须通过民事诉讼法的修订来实现。

笔者认为，上述特殊程序性质上仍为非讼程序，但是目前非讼程序理论发展表明，这一概念本身还具有争议性与不确定性，不适宜直接采用。而特别程序在民事诉讼法中已经成为一种特定称谓，也不适宜直接采用。因这种程序制度专门适用于部分特殊类型的商事纠纷案件，可以称之为商事纠纷特殊程序。

综观各国关于非讼程序的立法例，有单独制定非讼事件法系统规定各类非讼事件的，有在民事诉讼法中专编规定的，有散见于民事诉讼法各编的，亦有制定非讼事件法，同时在其他实体法中广为援引的。我国的商事纠纷特殊程序制度，如何在民事诉讼法中规定，达到与其他法律的协调统一，值得反复斟酌。笔者提出初步设想如下：
河南省洛阳市人大常委会


洛阳市城市房地产市场管理条例（修正）
洛阳市人民代表大会常务委员会


（1995年9月15日洛阳市第十届人民代表大会常务委员会第十二次会议通过 1995年10月31日河南省第八届人民代表大会常务委员会第十六次会议批准 根据2000年6月8日洛阳市第十一届人民代表大会常务委员会第十三次会议通过、2000年9月2
7日河南省第九届人民代表大会常务委员会第十八次会议批准的《洛阳市人民代表大会常务委员会关于修改〈洛阳市城市房地产市场管理条例〉的决定》修正）

第一章 总则
第一条 为加强城市房地产市场管理，维护房地产市场秩序，保障房地产权利人的合法权益，促进房地产业的健康发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》和有关法律、法规的规定，结合本市实际情况，制定本条例。
第二条 凡在市、县（市）城市规划区国有土地范围内进行房产（含附着物）买卖、租赁、抵押、赠与、调换、典当、作价入股及国有土地使用权转让、出租、抵押等活动，均适用本条例。
第三条 房地产交易实行价格评估制度、成交价格申报制度。
房地产价格评估，应遵循公平、公正、公开的原则。
房地产权利人应如实申报成交价，不得瞒报或者作不实的申报。
第四条 地上建筑物、其他附着物所有权转让、抵押的，其使用范围内的土地使用权随之转让、抵押。但地上建筑物、其他附着物作为动产的除外。
土地使用权转让、抵押的，其地上建筑物、其他附着物随之转让、抵押。
第五条 市、县（市）人民政府应当加强对城市房地产市场的调控和指导。
第六条 市、县（市）房地产行政管理部门负责本行政区域内的城市房地产市场管理工作。
第七条 市、县（市）土地管理部门依法对土地使用权的转让、出租、抵押进行监督检查，办理土地权属变更登记。
房地产交易中的价格事宜，应依照国家和省规定接受物价部门的管理和监督检查。
工商行政管理、财政、国有资产、税务、公安等有关部门应在各自职权范围内，配合房地产行政管理部门做好房地产市场的管理工作。

第二章 房地产转让
第八条 房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。
下列行为视为房地产转让：
（一）一方提供土地使用权，另一方或多方提供资金建房的；
（二）收购企业或者企业合并、兼并，房地产转移给新权利人的；
（三）以房地产抵债或以房地产换物的；
（四）以房屋所有权作为奖品的。
第九条 房地产权属发生变更的，当事人持有关手续到市、县（市）房地产行政管理部门和土地管理部门办理权属变更登记。
第十条 以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：
（一）按照出让合同的约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；
（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成投资开发总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。
转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。
第十一条 下列房地产不得转让：
（一）以出让方式取得的土地使用权，不符合本条例第十条规定条件的；
（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；
（三）县级以上人民政府依法决定收回土地使用权的；
（四）未按规定取得批准手续的公有房地产；
（五）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；
（六）房地产权属有争议的；
（七）未依法登记领取权属证书的；
（八）依法公告拆迁范围内的房地产；
（九）法律、法规规定禁止转让的其他房地产。
第十二条 以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应报市、县（市）人民政府审批，由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。
以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，市、县（市）人民政府决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应按国家和省有关规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴同级财政。
第十三条 房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。
第十四条 房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。
第十五条 以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，受让人改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得原出让方和市、县（市）人民政府城市规划行政主管部门的同意，重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。
第十六条 预售商品房，应当符合下列条件：
（一）建设单位具有房地产开发经营的资格；
（二）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
（三）持有建设工程规划许可证；
（四）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；
（五）向市、县（市）房地产行政管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证。
商品房预售人应当按照市人民政府有关规定将预售合同报市、县（市）房地产行政管理部门、土地管理部门登记备案。
商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。
第十七条 房地产转让当事人应当按照国家和省有关规定缴纳税、费。转让成交价低于评估价又无正当理由的，按评估价计征税费；转让成交价高于评估价的，按成交价计征税费。
第十八条 住房制度改革中，职工购买单位的公有住房，按国家、省、市住房制度改革的规定执行。

第三章 房地产抵押
第十九条 房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的款项优先受偿。
第二十条 依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权，可以设定抵押权。
国有土地使用权，可以设定抵押权。
下列房地产不得设定抵押权：
（一）权属有争议的房地产；
（二）用于教育、医疗等公共福利性质的房地产、列入文物保护的房地产和农业科研试验用地；
（三）司法机关、行政机关依法查封、扣押或以其他形式限制转移的房地产；
（四）在依法公告拆迁范围内的房地产；
（五）法律、法规规定不得抵押的其他房地产。
第二十一条 办理房地产抵押，应当持有房屋所有权证书、土地使用权证书。
第二十二条 房地产抵押，抵押人和抵押权人应当签订书面抵押合同，并到房地产行政管理部门进行登记，领取抵押权证。登记之日为抵押合同生效之日。
抵押合同变更终止时，当事人应当向原登记机关办理抵押变更注销手续。
第二十三条 房地产抵押期间，该房屋的所有权证和土地使用权证由抵押人保存，房地产抵押权证由抵押权人保存。
第二十四条 房地产抵押合同签订后，在抵押土地上新建房屋的，应征得抵押权人同意，土地上新增的房屋不属于抵押财产。需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。
第二十五条 已出租的房地产设定抵押时，抵押人应将租赁情况告知抵押权人，将抵押情况告知承租人。抵押合同签订后，原租赁合同继续有效。
第二十六条 同一处房地产设定数个抵押权时，其抵押担保债务之和不得超过该房地产的总价值。
第二十七条 有下列情况之一的，抵押权人可以向房地产行政管理部门或者人民法院申请处分被抵押的房地产：
（一）抵押人未按合同约定履行债务的；
（二）抵押人死亡或被依法宣告死亡、宣告失踪而无继承人或受遗赠人；
（三）抵押人的被抵押房地产继承或受遗赠人拒绝履行清偿债务的；
（四）抵押人解散、破产或被宣布撤销的。
抵押权人应当自上述情况发生之日起二年内申请处分抵押物。当事人另有约定的，从其约定。
第二十八条 处分抵押房地产所得价款，依下列顺序分配：
（一）支付处分该抵押房地产之费用；
（二）支付与该抵押房地产有关的应纳法定税费和土地出让金；
（三）按清偿顺序偿还抵押人所欠抵押权人的本息及违约金；
（四）余额退还抵押人。
法律、法规另有规定的，从其规定。

第四章 房地产租赁
第二十九条 房地产租赁，是指房屋所有权人、土地使用权人作为出租人将其房屋、场地出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。
第三十条 房地产租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、房屋修缮责任条款，以及双方的其他权利和义务，并向市、县（市）房地产行政管理部门登记备案。
公有房屋租赁，出租方应到市、县（市）房地产行政管理部门申请办理房地产租赁许可证。
第三十一条 有下列情况之一的，不发给房地产租赁许可证：
（一）无合法产权证书或者未获得所有权人、使用权人授权委托的；
（二）共有房地产未取得共有人同意的；
（三）违章建筑或超过期限的临时建筑；
（四）不符合使用安全标准的；
（五）在依法公告拆迁范围内的；
（六）已抵押未经抵押权人同意的；
（七）法律、法规规定禁止租赁的其他房地产。
第三十二条 将非经营性用地改作经营性用地或将划拨方式取得的国有土地上建成的房屋出租的，应当缴纳土地收益金。土地收益金的征收办法由市人民政府依法规定。
第三十三条 出租人应当依照租赁合同约定的期限将房地产交付承租人，不能按期交付的，应当支付违约金，给承租人造成损失的，应当承担赔偿责任。
出租人在租赁期限内确需提前收回时，应当事先征得承租人同意，给承租人造成损失的，应当予以赔偿。
第三十四条 承租人必须按期缴纳租金，违约的，应当支付违约金。
承租人应当爱护并合理使用所承担的房屋及附属设施，不得擅自拆改、扩建或增添。确需变动的，必须征得出租人的同意，并签订书面合同。
因承租人过错造成房屋损坏的，由承租人负责修复或者赔偿。
第三十五条 承租人在租赁期限内经出租人同意，可将承租的房地产部分或全部转租他人。
房地产转租应签订转租合同，并按本条例规定办理登记、备案手续。
第三十六条 承租人有下列行为之一的，出租人有权解除租赁合同：
（一）未经出租人同意，将房地产转租、转借、调换和任意改变房屋结构的；
（二）利用承租的房地产进行非法活动，损害他人或社会公共利益的；
（三）逾期不交租金的；
（四）因使用不善，造成房屋或设备严重损坏而不维修、不赔偿的。
第三十七条 出租人有下列行为之一的，承租人有权解除租赁合同：
（一）未按约定的时间向承租人提供房地产的；
（二）向承租人收取租赁合同约定以外的其他费用的；
（三）干扰或妨碍承租人正常合理使用的；
（四）未按租赁合同约定的责任检查、维修房屋及其设施，影响承租人使用和居住安全的。

第五章 房地产拍卖
第三十八条 房地产拍卖，是指房地产权利人委托拍卖机构以公开竞买方式转让房地产的行为。
第三十九条 有下列情况之一的，可以拍卖方式转让房地产：
（一）房地产权利人转让房地产；
（二）抵押人、抵押权人协议处分被抵押的房地产；
（三）处理破产企业的房地产；
（四）司法机关、行政机关处理没收的房地产；
（五）其他需要转让、处分的房地产。
第四十条 房地产拍卖竞买人应有足够的竞买资金，或持有金融机构或其他法定机构出具的资信证明。
第四十一条 房地产拍卖当事人必须遵守拍卖程序、规则。
市、县（市）房地产行政管理部门依法对房地产拍卖活动实施监督。

第六章 房地产中介服务
第四十二条 房地产中介服务包括房地产咨询、房地产价格评估、房地产信息服务、房地产经纪等行为。
第四十三条 从事房地产中介服务，应成立房地产中介服务机构。
房地产中介服务机构应当具备下列条件：
（一）有自己的名称和组织机构；
（二）有固定的服务场所；
（三）有必要的财产和经费；
（四）有足够数量的专业人员；
（五）法律、行政法规规定的其他条件。
第四十四条 设立房地产中介服务机构，应当经市、县（市）房地产行政管理部门资格审查后，到工商行政管理部门申请，领取营业执照，方可开业。
第四十五条 房地产价格评估人员，应经过房地产业务培训，经考核或考试取得相应资格证书，并在市、县（市）房地产行政管理部门注册后，方可上岗工作。
第四十六条 房地产交易中的转让、产权交换、抵押，应经具有房地产价格评估资格的评估机构评估价格。
第四十七条 房地产价格评估，要按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，结合市场价格进行评估。
第四十八条 房地产价格评估，委托人应与评估机构签订房地产价格评估委托协议书。

第七章 法律责任
第四十九条 违反本条例规定，有下列行为的，由市、县（市）房地产行政管理部门视其情节轻重按以下规定处罚：
（一）私自交易的，责令限期补办手续，依法补交税费，可处以交易额百分之三以下的罚款；
（二）未领取商品房预售许可证，擅自预售房屋的，责令停止预售，按已售价款的百分之三处以罚款，具备商品房预售条件的，责令限期补办手续；
（三）未领取房地产租赁许可证擅自出租的，责令限期改正，没收非法所得，符合条件的限期补办手续；
（四）伪造、变造、涂改、骗取商品房预售许可证、房地产租赁许可证、房屋所有权证的，收缴证件，没收非法所得，并处非法所得二倍以下罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第五十条 违反本条例的行为同时违反其他法律、法规的，有关部门还应依照有关法律、法规规定处罚，但不得重复罚款和没收财物。
罚款和没收财物一律上缴同级财政。
第五十一条 当事人对房地产行政管理部门的行政处罚决定不服的，可在收到处罚通知书之日起十五日内向同级人民政府或上一级房地产行政管理部门申请复议，也可以直接向人民法院起诉。逾期不申请复议又不起诉而拒不执行处罚决定的，由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执
行。
第五十二条 房地产市场管理工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由主管部门给予行政处分；构成犯罪的，依法追究其刑事责任。
第五十三条 妨碍、阻挠房地产行政管理人员执行公务，由公安机关按照《治安管理处罚条例》的有关规定处理；构成犯罪的，依法追究其刑事责任。

第八章 附则
第五十四条 在市、县（市）城市规划区以外国有土地范围内的房地产市场管理依照本条例执行。
第五十五条 本条例的具体应用问题，由房地产行政管理部门负责解释。
第五十六条 本条例自1996年1月1日起执行。


（2000年6月8日洛阳市第十一届人民代表大会常务委员会第十三次会议通过 2000年9月27日河南省第九届人民代表大会常务委员会第十八次会议批准）


洛阳市第十一届人民代表大会常务委员会第十三次会议，审议了洛阳市人民政府《关于修改〈洛阳市城市房地产市场管理条例〉的议案》。根据《中华人民共和国土地管理法》的规定精神，决定将《洛阳市城市房地产市场管理条例》作如下修改：
一、第十二条第二款修改为：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，市、县（市）人民政府决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应按国家和省有关规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴同级财政。”
二、第三十二条修改为：“将非经营性用地改作经营性用地或将划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当缴纳土地收益金。土地收益金的征收办法由市人民政府依法规定。”
本决定自2000年12月1日起施行。
《洛阳市城市房地产市场管理条例》根据本决定作相应修改后，重新公布。


（2000年9月27日河南省第九届人民代表大会常务委员会第十八次会议通过）


河南省第九届人民代表大会常务委员会第十八次会议，审议了《洛阳市人民代表大会常务委员会关于修改〈洛阳市城市房地产市场管理条例〉的决定》。会议决定，批准《洛阳市人民代表大会常务委员会关于修改〈洛阳市城市房地产市场管理条例〉的决定》，由洛阳市人民代表大会常
务委员会公布，自2000年12月1日起施行。



1995年10月31日