建设部


建设部关于印发《建设部1994年实施“安居工程”意见》的通知
建设部


各省、自治区、直辖市建委（建设厅），计划单列市建委：
根据国务院“关于研究抓住有利时机加快住宅建设问题的会议纪要”的要求，我部对实施“安居工程”的工作，进行了多次研究，并广泛听取了各方面的意见，提出了《建设部1994年实施“安居工程”意见》，现印发给你们，请结合本地实际情况贯彻执行。

附件：建设部1994年实施“安居工程”意见

按照国务院提出的建设部要认真做好“安居工程”的具体实施工作的要求，对1994年实施“安居工程”提出如下意见：
一、“安居工程”要以建设平价住宅为主，重点解决城市居民及国有大中型企业职工的住房困难问题，加快解危解困，改善居民的住房条件。实施“安居工程”的城市需要具备的条件：
①地方政府有实施“安居工程”的具体方案和措施。
②地方政府和个人有一定的经济能力，可以安排部分自筹资金，并具有偿还银行贷款的能力。
③住房困难户数量较多。
④已经实施住房制度改革。
二、平价住宅的建设资金在国家还未予安排贷款的情况下，除可先由地方财力安排一部分外，从实行房改以后的住房基金、住房公积金等房改资金以及其它地方自筹资金中予以安排。亦可适当引进一部分外资用于“安居工程”。
三、为降低平价住宅造价，地方政府要制定优惠政策。“安居工程”建设用地要实行计划划拨土地使用权的方式供应。建设用地费用包括征用土地补偿费和拆迁安置补助费。“安居工程”建设所需的市政配套费由地方在市政建设计划中安排；住宅小区内的配套，属经营性配套的，其配
套费用由经营者负担，非经营性配套的，由政府、企业、购房人共同承担。
四、实施“安居工程”建设的平价住宅，以建设成本的价格或房改方案中规定的价格向城市中低收入的住房困难户出售。
①平价住宅的建设成本价格包括：勘察设计和前期工程费、住宅建筑及设备安装费、建设用地费和不超过前三项费用之和3％的管理费。
②住房困难户指人均居住面积在4平方米（含4平方米）以下的住房拥挤户、居住不方便户或无房户。
③中低收入的标准由地方政府确定。
“安居工程”在地方政府统一组织下建设。还可以采取集资建房、合作建房等多种个人投资建设住宅的形式建设。
五、为了解决个人购买负担能力问题，应建立个人购买平价住宅的储蓄、抵押贷款制度。银行可开展对个人买房的抵押贷款业务。
六、“安居工程”的住宅建设既不能搞高标准豪华住宅，也不能建成简易楼。应遵循节地、节能和“统一规划、合理布局、因地制宜、综合开发、配套建设”的原则，精心规划，精心设计，精心施工，精心管理。要积极推广建设部住宅小区试点的经验，努力提高住宅的建设质量和使用
功能，为居民提供方便、安全、优美的居住环境，达到经济、社会、环境三个效益的统一。
七、“安居工程”建设项目的选点与规划，必须符合城市总体规划。规划设计要在符合各项规划指标和规范的前提下，充分利用地形地貌，合理布局，空间组织，力求有新意，体现地方特色。对原址有价值的景观和人文历史环境，应尽量保护和利用。对“安居工程”规划设计，要组织
专家予以审查，经审查同意后，再按规定的立项程序批准实施。
八、“安居工程”住宅等单体设计，要考虑当地的经济发展水平、群众的经济承受能力和生活习惯，坚持经济、适用、美观的原则。住宅设计要在提高住宅使用功能方面下功夫。设计的住宅类型主要以二室户型为主，根据实际情况可安排少量的三室户和一室户型。在设计上还要广泛采
用新技术，提高“安居工程”住宅建设的综合效益。
为了促进“安居工程”住宅设计的改进，建设部和各省建委（建设厅）将在近年部、国家评出的优秀住宅设计项目和优秀住宅试点小区的基础上，推荐一批不同类型的优秀设计方案供地方参考。各地应组织力量编制适合本地区的住宅设计方案。
九、要抓好“安居工程”的施工质量。建设项目可通过招投标等方式优选施工队伍，中标或承建单位不得转包。要严格执行国家施工规范和标准，加强工程监理和施工质量监督，使施工工程一次合格率达到95％以上，优良品率达到30％以上。对工程项目的验收，要严格执行建设部
颁布的工程验收规范及《住宅小区竣工综合验收管理办法》。
十、建成的平价住宅出售，必须保证按“安居工程”的要求，出售给中低收入的住房困难户，各地应制定具体办法，提高售房的透明度，防止不正之风。
十一、加强对建成的住宅区的管理，推行社会化、专业化、经营型的物业管理体制。要执行建设部颁布的《公有住宅售后维修养护管理暂行办法》和《城市新建住宅小区管理办法》等规定，为群众提供良好的便民服务，解除购房者的后顾之忧。
十二、加强对“安居工程”的组织和领导。“安居工程”是党和政府为加快城市住宅建设，解决和改善城市居民住房问题的又一重大举措。各级地方政府要将“安居工程”的实施工作纳入今年工作计划，认真研究，明确政策，对“安居工程”的实施作出具体安排。各省、自治区、直辖
市在做好“安居工程”的前期准备工作的同时，可以先选择一、二个有条件的城市，进行“安居工程”的实施试点，取得经验后加以推广。建设部有关司和直属单位要加强协调和配合，认真做好“安居工程”的指导和服务工作。
各级建设、房地产管理部门要积极与计划、银行等有关部门紧密配合、协作，结合当地住宅建设计划、规划和住房解困、解危工作，制定“安居工程”的具体操作方案，认真组织落实，确保“安居工程”的顺利实施。



1994年5月21日
BOT特许协议法律适用之个人观点
——BOT 相关问题的个人分析

周鸿君


【摘要】：本文笔者分别从争端主体、争端客体、争端可能引起的国际争端等方面分析了BOT特许协议的争端及它们的特点，并据此就BOT法律适用问题提出了笔者的个人观点和主张。考虑到时间的推移、时代的发展，本人笔者在提出自己个人相关观点与主张上有一些观点与传统学说有所不同，还望读者多予指正为是。

【关键词】：争端主体、争端客体、争端可能引起的国际争端、法律适用、国际法主体


【正文】：

由于BOT所具有的特殊的法律特征，对BOT的法律适用问题一直以来都是相关研究的争议焦点之一。笔者认为，要想找到法律适用的正确途径，首先得清楚在BOT实现过程中出现的有关争端及它们的特点，其次才能从现有的法律体系中找到相应的法律适用或提出更为有效的法律解决方案来。

一、BOT特许协议的争端及它们的特点。
BOT协议是由一系列相关的协议、合同所共同组成，其中以BOT特许协议为主要协议，因此，本文所探讨的有关于BOT的内容也将以探讨BOT特许协议为主。
与具有平等法律地位的国家、国际组织之间的争端或私人之间的合同争议相比，结合上述BOT所特有的法律特征，BOT特许协议争端主要具有以下几个特点：
、争端主体。与国家之间、国际组织之间的争端或私人之间的合同争议不同, BOT 特许协议争端主体双方的法律地位是有差别的。国家是国际公法上的主体,而个人或法人则是被视为私法上的主体。如何处理这种具有不同法律地位的主体之间的争端,就会遇到许多独特而复杂的问题。（1）
、争端客体。BOT 特许协议争端一方面会涉及到投资者在东道国境内的财产权或契约权利、外汇自由汇出等权利；另一方面也涉及到东道国对本国境内的BOT 项目的管理权，有时还涉及到对自然资源的主权权利和公共利益，同时还可能涉及到东道国保护外国投资者的国际义务。由此可见BOT 特许协议争端所涉及的问题范围广泛，且通常关系到双方的重大甚至根本利益,显然不同于一般的经济贸易争议。（2）
、争端引起的国际争端。BOT 特许协议争端虽然通常发生在东道国和外国私人投资者之间，但常常把外国私人投资者的母国政府卷入其中。外国私人投资者的母国往往会借口行使外交保护权而介入争端,对东道国政府进行外交干预，乃至实行单方面经济制裁，使私人同国家间的投资争端上升为国家之间的争端,引起国家间的冲突，使BOT 特许协议争端政治化、复杂化。（3）

二、BOT法律适用个人观点
、从争端的主体上看，笔者认为，在东道国与投资方签订BOT特许协议时应是以一种类似于、而且在法律上应当看作是一般法人（所不同的是，东道国政府经营的是一个国家）的身份进行的，因此，当时东道国与投资方是两个平等的法人之间的经济行为。适用法律，就应当有在法律事实发生时各方主体所具有的法律身份及双方间发生的法律关系。而不是以事后的“事实分析”去否认法律的明文规定，这同时也是对法律的一种尊重，是法治的必然要求。所以，适用两个平等的法人之间的法律去解决BOT特许协议上的争端是BOT法律适用应有的最根本的途径。
、从争端的客体上看，笔者认为，由于政府既是一个与外商地位平等的合作伙伴，又是一个政府特许权利先行获得者、承受者和具体实施的监督者，即其具有双重身份。权利的获得总伴随着义务的承担，因此，东道国政府在获得上述第二种身份的同时，就同时地承担了保护国家利益的义务。由于BOT都涉及到在BOT特许协议签订时所无法估计到的事情的发生，从而影响到东道国使用者的利益，有时甚至直接涉及、影响到东道国的国家利益（如战争等特别时期），这时，东道国政府就必然地得权衡本国的国情和投资方利益两个方面，对其行使价格决定权以及相应的管理监督权，由此又影响到了投资方的利益的实现。这也是投资方在签订BOT特许协议时最为关心和担心的问题。
对于当东道国政府对投资方的相关投资建设的项目在协议经营期限行使价格决定权以、管理监督权等行政干涉时，投资方应如何得到法律的保护问题也是历来关于BOT法律适用问题争议最大的一点。笔者认为，出现上述情况时的法律适用问题其实主要是适用商事法律，还是适用行政法的问题。从第一点的分析中，笔者已经很明确地表明了自己的个人主张：“适用两个平等的法人之间的法律去解决BOT特许协议上的争端是BOT法律适用应有的最根本的途径”，即主张以相关的商事法律为解决的最根本的途径。这是BOT争议法律解决的基础。在这个基础上，当出现上述特殊情况时，笔者认为，应适用“情势变更”原则，允许东道国政府在“以保护国家、公众利益为唯一前提下、”“在合理范围内”、“与经营方协商后”作出“必要的”相关政策的调整，而此时，经营方有义务配合东道国政府的合理的行政决策。在这种情况下的相应的争议可适用行政法律，否则应坚持适用商事法律（比如东道国政府违反上述几点强调的前提作出的行政决策，并较大地影响到了经营方的利益时）。
、从争端引起的国际争端看，由于这涉及两个或更多国家间的利益问题，所以相关的问题也也BOT法律适用的一个热点研究问题。笔者认为要很好地看这个问题，就首先得看什么是国际法及国际法的主体有哪些。
国际法是指适用主权国家之间以及其他具有国际人格的实体之间的法律规则的总体。笔者认为，现今的跨国公司已经得到了很大的发展，它们的企业力量都很强大，有的甚至富可敌国，而且随着时间的推移，数量也已极其可观，已成为一种商事效中的主要力量之一。故笔者认为，为了维护这些日渐在世界经济交流与发展中起到极其重要作用的企业，及促进世界经济更好的发展，我们应当赋予跨国组织以国际法主体的资格。因此，笔者认为，如果BOT签订中的投资方是外国投资者，则应当认定为具备国际人格的法律主体，这是由他们的投资力量等方面决定的（一般来说，能参与到一个国家的BOT项目中的投资方都具有资金力量雄厚的共同点）
由此，本文笔者认为，当东道国和外国私人投资者之间发生BOT 特许协议争端时，应当适用以国际相关的商事法律约定为主，迟可能地避免出现外国私人投资者的母国借口行使外交保护权而介入争端,对东道国政府进行外交干预，乃至实行单方面经济制裁，使私人同国家间的投资争端上升为国家之间的争端,引起国家间的冲突，使BOT 特许协议争端政治化、复杂化的问题的出现。而最明智的做法莫过于直接在BOT协议书中约定相关情况的处理方式，最保障的做法则是在东道国的法律中明确相关争端的法律适用。


【注释】：
（1）、姚梅镇：《国际经济法概论》修订版[M]，武汉:武汉大学出版社，1999. 第710页
（2）、翁国民 毛骁骁：《论BOT特许协议争端的解决途径》
（3）、同（2）