福建省厦门市人民政府


关于城镇房屋所有权、土地使用权登记的暂行规定
厦门市人民政府




第一条 为贯彻实施中华人民共和国宪法，保障房屋所有权人和土地使用权人的合法权益，加强城镇房地产管理，根据《中华人民共和国土地法》，城乡建设环境保护部1987年4月21日（87）城住字242号《关于印发〈城镇房屋所有权登记暂行办法〉的通知》和有关法规，
制定本规定。
第二条 本规定适用于本市市区、县城、建制镇范围内的房屋所有权及其土地使用权登记，包括全民所有制行政、军队、企事业单位、集体所有制单位、私人、社团、中外合资企业、外资企业等房屋所有权及土地（包括经批准使用的临时性用地）使用权的登记。
第三条 城镇房屋所有人和土地使用人须按本规定第十五条、第十六条的规定，申请领取房屋所有权证和土地使用证。
全民所有的房屋及其使用的土地，由国家授权的房产管理和土地使用单位申请登记。
共有房屋及其使用的土地，由共有人共同申请登记。
第四条 房屋所有权证和房屋共有权保持证是国家依法保护房屋所有权的合法凭证。房屋所有人凭证管理和使用自己的房屋。
全民所有的房屋，房屋所有权证发给国家授权的房产管理单位。
共有的房屋，除发给房屋所有权人一份由共有人推举的执证人收执外，并对其余每个共有人各发给共有权保持证一份。
第五条 土地使用证是土地使用权的合法凭证，使用人凭证使用土地。
土地使用证发给使用土地的单位和个人。共有房屋使用的土地，其土地使用证发给共同推举的执证人。同幢异产毗连房屋使用没有明显界限的土地，发给各使用人土地共同使用证。
第六条 下列房屋不予办理登记，但应申报现状和管业情况。
（一）产权争议未最终裁决的房屋。
（二）没有合法契约和证件，所有权来源不清的房屋。
（三）司法机关查封的房屋。
（四）临时性简陋的房屋。
（五）违章建筑的房屋。
第七条 下列土地不予办理登记，但应申报使用情况。
（一）违章占用的土地。
（二）买卖出租或变相买卖、非法转让的土地。
（三）已办完征用手续2年以上未使用的土地。
第八条 房屋所有人和土地使用人因不在本市或其他原因不能前来登记的，可依法委托代理人登记。委托文书是用外国文字书写的，必须同时附交中文议本。
第九条 公民个人申请房屋所有权和土地使用权登记，必须使用户籍姓名，不得使用别名、化名。依照规定改变姓名时，须于3个月内申请变更登记。
单位申请房屋所有权和土地使用权登记，必须使用单位全称，不得使用简称。依照规定改变名称时，须于3个月内申请变更登记。
第十条 申请房屋所有权和土地使用权登记，应依照登记机关规定的格式填写申请书，个人须出示身份证（或护照），提交本人正面免冠一寸近照一张和图章。单位须提交主管机关核准的法人资格证明。
第十一条 申请办理房屋所有权登记须分别交验下列证件：
（一）新建、翻建、改建和扩建的房屋，须交验厦门市城市土地、规划管理机构的建设用地许可证和建筑许可证。全民所有制行政、军队、企事业单位、集体所有单位和中外合资、外资企业等单位，尚须交验建筑项目批准文件、竣工平面图和房屋位置平面图。私人翻建、改建、扩建尚
须交验原产权契证。
（二）购买的房屋，须交验原产权契证、买卖契约，单位房产尚须交验主管部门的批准文件。单位购买私房的，尚须交验市、县人民政府的批准文件。
（三）交换的房屋，须交验双方房屋契证和经厦门市公证机关公证的交换协议书。
（四）受赠的房屋，须交验原契证和经厦门市公证机关公证的赠与书。
（五）继承的房屋，须交验原产权证、契证和经厦门市公证机关公证的遗产继承权证明或人民法院已发生法律效力的文书。
（六）析产、分割的房屋，须交验原产权证、契证和经厦门市公证机关公证的分析、分割协议书或人民法院已发生法律效力的文书。
（七）调拨的房屋，须交验主管部门的调拨批准文件、原产权证、契证或证明。
第十二条 拆除或倒塌的房屋，须缴交原产权证和土地使用证，拆除的尚须交验有批准权力机关的批准文件和证明。
第十三条 申请办理土地使用权登记，须缴验厦门市土地管理机关的用地批准文件及用地红线图或原契证。三资企业尚须交验投资项目批准文件和合同副本。
文书、证件不齐的，单位须缴交主管部门的证明，个人须缴交工作单位或街道办事处的证明。
第十四条 申请登记的房屋经审查，凡所有权清楚，没有争议，符合有关法律和政策，证件齐全，手续完备的，发给房屋所有权证。
第十五条 申请登记的土地，凡使用权清楚，四至分明，没有争议，符合有关法律和政策，证件齐全，手续完备并依法缴纳土地使用费的，发给土地使用证。
第十六条 在本市全面开展城镇房屋所有权和土地使用权登记的总申报阶段。房屋所有人和土地使用人应按市城镇房屋所有权、土地使用权登记发证工作领导小组办公室通告的时间分片、分期、分批到指定地点申报登记。
第十七条 总申报阶段结束后，新建、翻建、改建、扩建的房屋应于竣工后3个月内申报登记，新征用的土地，应于批准之日起1个月内申报登记。
第十八条 房屋所有权因买卖、赠与、继承、分析、分割等原因转移变更的，应于契约生效之日起3个月内同时办理房屋所有权和土地使用权转移变更登记。
第十九条 拆除或倒塌的房屋应于拆除或倒塌之日起3个月内办理房屋所有权和土地使用权注销登记。
第二十条 非建筑物和公园、码头、港区、体育场、游泳场、娱乐场等所使用的土地经批准改换单位名称或改变用途的，应在3个月内申请办理变更登记。
第廿一条 有以下情形之一者，应由本人、法人代表或委托他人申请延期登记：
（一）房屋所有权或土地使用权有争议的。
（二）各种原因确实不能如期提交证件的。
延期登记的期限不得超过1年。
第廿二条 无正当理由超过规定期限办理房屋所有权登记者，处以罚款。每逾期1个月，私有房产处300元以下之罚款。全民所有制行政、军队、企事业单位、集体所有制单位和中外合资、外资企业等单位房产处1000元以下之罚款，但罚款累计不得超过该房产现值的1／3。
无正当理由超过规定期限办理土地使用权登记者，处以罚款，每逾期1个月，每平方米处0．1元之罚款。
逾期登记未满1个月的，以1个月计；超过1个月未满2个月的，以2个月计，其余按此类推计算。
第廿三条 全民、集体、社团等单位的房屋和使用的土地所有人或使用人逾期1年不申报登记的，城建部门不得发给房屋翻建、改建、新建的用地、建筑执照，不得办理扩大用地手续，有关主管部门也不得批准交换、调拨、转移，因国家建设需要征用的，不予赔偿。
私有房屋逾期1年无人申报登记的，或虽有人申请登记，但不能证实其所有权的房屋，依照法律规定程序，由房管部门予以代管。代管3年后无人申报登记的，提请人民法院确认为无主财产，归国家所有，列入公产。
第廿四条 申请房屋所有权登记，应按规定交纳税费：
（一）全民、集体、社团、中外合资、外资房产
1．自有房屋（包括新建、翻建、改建、扩建、调拨、接管的房屋）：按房屋现值的2‰收取登记费，按0．1元／平方米的标准收取测绘费，凡房屋已经第一次全国城镇房屋普查并已交纳普查费的。免收测绘费。
2．交易：按房屋现值收买方4‰的登记费，10‰的交易鉴证费；收卖方4‰的登记费，5‰的交易鉴证费。成交价超过规定现值的，其超过部份另征收5％的规费；成交价低于规定现值的，按规定现值计收，免征契税。
3．交换：等值交换的，按房屋现值收双方各4‰的登记费；不等值的，其超值部份按交易收费。
（二）商品房
经市政府批准新建的商品房，按房屋现值收卖方1‰的登记费；收买方4‰的登记费。按交易时使用的货币征收，免征契税。
（三）私有房产
1．所有权登记和变更登记：按房屋现值的4‰收取登记费。
2．交易：按房屋现值征收买方6％的契税，4‰的登记费和10‰的交易鉴证费；收卖方4‰的登记费，5‰的交易鉴证费。成交价超过规定现值的，其超过部份另征收5％的规费；成交价低于规定现值的，按规定现值计收。
3．赠与：按房屋现值收受赠人6％的契税，并收双方各4‰的登记费。
4．交换：等值交换的，按房屋现值收双方各4‰的登记费；不等值的，其超过部份按交易收费。
5．分析、分割、继承：按房屋现值的4‰收取登记费，分析、分割的另收测绘费10元。
6．职工向房地产公司或其他开发经营公司购买的统建房、商品房，按房屋现值的4‰收取登记费，向卖方收1‰的登记费，免征契税。
7．契证遗失登记：按房屋现值收2‰的登记费。
8．旧证换新证需配图的，100平方米以下收测绘费20元，100平方米以上不足200平方米收测绘费40元，余类推。
9．房屋所有权证每件收工本费5元。
第廿五条 申请土地使用权登记，须按规定交纳登记、测绘费：
土地面积不足50平方米的，每件收费5元，超过50平方米不足100平方米的，每件收费10元，超过100平方米不足1000平方米的，其超过部份每平方米收0．04元，超过1000平方米不足1万平方米的，其超过部份每平方米收0．03元，超过1万平方米不足10
万平方米的，其超过部份每平方米收0．02元，超过10万平方米的部份，每平方米收0．01元。
土地使用证每件收工本费5元。
第廿六条 房屋所有权证、土地使用证遗失，应及时登报声明作废，并向登记机关申请补发。
第廿七条 任何单位或个人均不得虚报、瞒报房屋所有权和土地使用权情况，不得涂改、伪造产权证件和土地使用权证件，违者依法追究其责任。
第廿八条 本规定由市房产土地管理机关负责解释、补充。
第廿九条 本规定自公布之日起执行，原有关产权登记的规定同时废止。



1987年11月26日
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仅凭同案被告人揭发不能定罪

───兼谈对刑事诉讼法第46条的理解

陈某与曾某因合伙经营事务发生纠纷，于92年8月30日下午，纠集甲、乙、丙、丁四人，言明去“教训”曾某。随后，五人于当晚二十时许，驱车赶至曾某居住的工棚。陈某留在车上，甲等四人下车后，用拳脚和携带的凶器将曾打伤，致曾头部、躯干部多处受伤，倒地不起。作案后，陈某担心被围攻，立即率领甲等四人乘车逃离现场。后曾某因肝脏破裂，在送往医院途中死亡。陈某回到住处后，害怕曾某伤情严重，产生严重后果，随又连夜返回现场查看情况。当晚，陈某和丙、丁三人被公安人员抓获，甲、乙二人闻风潜逃。2001年11月12日，甲被某地公安人员抓获后移送归案。审问时，除丙、丁二人揭发甲动手实施伤害曾某行为外，其余被告人和现场证人均未证实甲实施了伤害行为。甲自己亦只供认到了现场，但未曾动手参与殴打曾某。
审理本案中，对被告人陈某系主犯，认定其犯故意伤害(致人死亡)罪没有疑义。但对甲的处理上，产生了分歧，主要有两种意见：第一，甲事先明知是去“教训”曾某，并相随数人一同前去现场，同案其他俩被告人丙、丁均检举揭发甲分别在工棚内和工棚外参与殴打被害人，是本案实行犯之一：
第二，甲拒不承认有动手直接伤害曾某的情节，只有丙、丁这两个同案被告人检举揭发，而其他同案被告人陈某(主犯)、乙和证人均未证实甲动手打人，仅凭丙、丁的口供，不能认定甲动手参与殴打被害人。即，甲不是实行犯，而是帮助犯。笔者同意第二种意见，理由如下：
(1)《中华人民共和国刑事诉讼法》第42条规定了七种证据，其中犯罪嫌疑人、被告人供述和辩解就是七种证据之一，并规定“以上七种证据必须经过查证属实，才能作为定案的根据。”在共同犯罪中，常常遇到犯罪嫌疑人、被告人揭发举报案外人或同案犯罪嫌疑人、被告人的犯罪行为，即“攀供”，其具有多大的证明力，其可采信和可信性如何，必须经过查证属实，切忌追求“内心确信真实”，满足于“高度盖然性”。《中华人民共和国刑事诉讼法》第46条又规定“对一切案件的判处都重证据，重调查研究，不轻信口供。只有被告人供述，没有其他证据的，不能认定被告人有罪和处以刑罚。”并提出了证据要“确实充分”的证明标准。反映了法律对口供慎之又慎的态度。
上述运用证据的原则和证明标准，都要求我们在对口供进行审查判断时，要审查口供是在什么情况下取得，是否受到外界干扰影响？如引诱、逼迫、威胁、暗示等，逼供和串供等情况是否存在？还有这些口供是否合情合理，是否前后一致，对同一事实情况是否一致，有无矛盾之处？要审查其动机和与案内其他证据能否一致，相互印证。
我们知道，口供具有双重特征：一方面是犯罪嫌疑人、被告人对自己的行为最清楚，可能是案件最真实、最全面、最具体的证据材料；另一方面，由于案件的处理与犯罪嫌疑人、被告人的罪责有直接利害关系，出于各种动机，他们会作出虚假的供述和辩解或虚假的检举揭发。一方面是证据的一种，具有证明案件事实的证据；另一方面又具有辩护的性质，是诉讼权利的行使。因此，口供的真实成份与虚假成份并存，有时也可能全部是虚假的成份。口供自身的这种特点，也要求我们对其从形成过程、内容、动机和与案内其他证据的关联程序来查证。本案五被告人在共同实施伤害曾某行为中，究竞甲是否有罪？在作案中起了多大的作用，处于什么犯罪地位？而甲及其辩护人认为本人确未动手，亦无证人证实，仅凭丙、丁二被告人的“攀供”，不能认定其有罪，应作出无罪的推定。下面按照前述审查口供的要求作一下分析：首先丙、丁的口供从来源、形成过程上看，没有证据反映出存在有违反法定程序的情形，或存在串供；从口供的内容上看，丙、丁二人在涉及实施暴力时，均对自己的行为轻描淡写，且相互推诿。在具体细节上亦不完全一致。如丙说甲在工棚内动手打人，丁说甲在工棚外动了手。可见，对甲动手打人这一点虽然是一致的，但时间、地点不能吻合；从动机上看，不能排除丙、丁二人无推卸罪责，逃避处
罚的可能性。恰恰相反，证人林某证实，在实施殴打行为的人当中只看清楚丙、丁两人实施殴打行为，且动用了凶器，这俩人是“主攻手”。心理学告诉我们愈是罪行严重，愈会在对其追究责任时将罪过推得一干二净，本能使然。从平素表现看，丙、丁二人不务正业，游手好闲，且有前科，作案当天才来到包工头陈某的工地，并非同甲乙二人一起打工劳动。故丙、丁二被告人“攀供”的真实性质更加值得怀疑；从与案内其他证据的联系来看，丙、丁的口供无法得到印证。因为，再无其他证据证明甲实施了殴打被害人的行为，那么，丙(或丁)的口供只能用丁(或丙)的口供来印证，但这又会面临一个无法解决的逻辑矛盾：用真实性值得怀疑的事实去证明另一个事实的真实性。这也正是“先入为主”在逻辑上的矛盾表现之一。通过上面的分析，可以看出，丙、丁的口供不能查证属实。
(2)再换一个角度来分析。把被告人供述、辩解理解为仅指甲本人的口供，那么，丙、丁的口供只能作为证人证言来对待。同样可以发现，由于丙、丁二被告人受其诉讼地位和复杂心理活动的影响，不能排除其没有隐瞒事实真象，编造谎言，蒙混过关的动机，也即不能“排除合理怀疑”，且在重要细节上陈述并不完全一致，其证言亦不能证明甲动手殴打被害人。而且，由于共同犯罪中各被告人口供，因其相互检举揭发与对其本人的定罪处罚有相当的利害关系，即使甲、丙、丁三被告人口供相互一致，也即甲作出了不利于自己的供述，就是在这种情况下也必须满足严格的限制条件，如绝对排除串供、逼供、诱供的可能性，在侦查、起诉、审判各阶段均未翻供，细节基本一致，分别指认的现场情况相互吻合，符合情理，且无不良动机等等，才能谨慎地以口供作为定案的根据。特别是在涉毒、贿赂等具有证据种类单一化特征案件的审理中，尤需严把此关。
(3)甲虽不能认定为与丙、丁是同一犯罪地位的实行犯，但其仍然是有罪的，不能因未直接动手打人即可作出证据不足的无罪判决。甲从主犯陈某的工地随同其他被告人出发时，即已明知此行前去打架，是去“教训”曾某，而且是结伙行凶。甲未以任何言辞或行为表明自己是搭乘顺车外出办事或纯粹看热闹，其余被告人亦无这样的认识。这说明，在主观上，甲的个人认识和意志与其他同案被告人及犯罪嫌疑人的认识和意志已经联结成他们共同的认识和犯罪意志，那就是──“教训”曾某。客观上，甲自己也承认进入作案现场。从工棚内的挑衅、撕打到工棚外的暴力行为，整个过程均能较为详细地描述出来，这一事实已查实。即使其本人确未曾直接动手打人，但其冷眼相观，即不劝阻，又不制止，在客观上一方面助长了实施殴打行为者(即实行犯丙、丁等)的嚣张气焰，从而使其更加有恃无恐，恃无忌惮，使犯罪行为升级化。另一方面也使被害人及其身边的人产生畏惧心理，不敢反抗。甲的这种冷漠态度和“坐收渔利”的行为并没有切断自己先前伙同他人乘车前来打人的预备行为与共同犯罪的联系，从而丧失与犯罪结果之间的原因力作用。在这种特定的场景中，甲的不作为实际上对犯罪的完
成起到了促进的作用，远远超过了道德的底线，超出了道德所能调整的范围，应受刑法的调整。我国刑法理论通说认为：替实行犯出主意，想办法，撑腰打气，站脚助威等均属于对实行犯的精神性帮助，其与物质性帮助一样，同样也是在共同犯罪中起辅助作用的从犯，是帮助犯。而帮助犯只有在及时制止实行犯的犯罪行为，并且有效地防止犯罪结果发生的情况下，才构成犯罪中止，显然，被告人甲的不作为是与此背道而驰的。
(4)虽然，对被告人甲动手参殴的事实不能认定，即甲不是实行犯，但对其站脚助威的行为则完全可以认定，即甲是帮助犯。而起主要作用的实行犯可以作为主犯量刑，对本案而言，个别实行犯的实行过限要由全体实行犯承担过限的刑事责任，帮助犯只能作为从犯来量刑，不承担过限的刑事责任。后者在刑罚幅度上要轻于前者。因此，这样处理也符合“疑罪从无，疑罪从宽”的原则精神。
(5)有人认为刑事诉讼法46条中的“被告人”应包括共同犯罪中的同案其他被告人，笔者认为可以。关于被告人口供，从内容上可以分为三层意思：承认犯罪或指控的事实，叫供述；说明自己罪轻、无罪，是辩解；还有对他人犯罪行为的陈述，则为检举揭发(本文仅指对同案其他被告人的检举揭发)。供述纯粹是针对自身行为，而检举揭发则是矛头指向别人，所述事实皆由他人所为。以本案为例(仅指甲是否动手这一事实展开讨论)，甲与丙、丁的口供可分为几种情况：
1、甲不供认被指控的犯罪事实，而丙、丁却检举揭发之；
2、甲不承认犯罪，丙、丁亦未检举揭发其犯罪事
实;
3、甲供认自己的罪行，丙、丁亦有相同的口供印证；
4、甲对被指控的犯罪事实供认不讳，而丙、丁的口供不能与其相互吻合。
5、甲交待了自己的犯罪事实，丙、丁亦交待了各自的犯罪事实。
对了第1种情形，前面已论证了它的不可信性，在此不再讨论。第4种情形属传统意义上的“只有被告人供述”，对其如何处理，法律已有明确规定，即不能认定甲动手参殴；第3种情况，表面上看甲、丙、丁三人口供都能一致，相互吻合，似乎可以定案了。但实际上，丙、丁亦处于被告人地位，受其复杂的心理动机(如报复、陷害他人、相互推诿、蒙混过关、出于私情包揽罪行等)影响，对其口供真实性的怀疑是相当合理的，也是正常的，符合一般经验法则。因此，如果除被告人口供外其他种类的证据一点也没有，绝对不能轻易定案，除非满足所有严格的限制条件。至于第2种情形，则属典型的“没有被告人供述”，此时就要靠其他证据来认定，只要确实充分亦可认定甲动了手。审判实践中，经常遇到的是1、3两种情况。审判人员往往为在审限内结案或不使罪犯逃避惩罚，勉强以丙、丁二被告人的检举揭发来认定甲动手打被害人的犯罪事实，作为定案的根据。而且在审查被告人供述与案内其他证据是否一致时，将同案其他被告人的检举揭发放在同物证、证人证言、鉴定结论等同等证据地位上来印证待证事实，这是一个误区。被告人的口供笼
统地讲既包括甲的供述、也包括丙、丁的检举揭发。但仔细研究， 刑事诉讼法第46条中的“只有被告人供述”，仅指甲(或丙、丁等)承认自己犯罪或有被指控的事实存在，即“供述”；“没有被告人的供述”，则指甲(或丙、丁等)说明自己罪轻或无罪的辩解，甚至对他人罪行的检举揭发。这里不能将“供述”扩大解释为“口供”。因此，把这一点搞清楚，“被告人”的范围有多大则不言自明了。现在反过来再看第5种情形，就可以发现甲、丙、丁三被告人所供认的罪行均关乎自身，亦未相互纠缠，是清一色的“被告人供述”，此时如无其他证据，他们的供述无法得到查证属实，当然不能认定甲动手打人这一情节。可见，无论是被告人的供述，还是辩解和攀供，它们都处于同一的证据地位，具有相同的特性，尽管出自数个被告人之口，但对其互证力不应期望过高，即“不轻信口供”，一般情况下，一定要慎之又慎，尤其是在被害人死亡未留下任何陈述，即死无对证的情况下，更不能轻易用同案被告人的口供互证其罪。而要把着力点应放在口供外的其他证据补强上，放在调查研究上，要“淡化”口供。这既是口供自身特征的内在要求，也是保障人权，杜绝刑讯逼供，促使司法人员提高办案水平特别是侦察水平的大势所趋。立法者的本意也正在于此。

山西省朔州市中级人民法院 张向阳