中国人民建设银行北京市分行


中国人民建设银行北京市分行个人住房担保贷款试行办法
中国人民建设银行北京市分行


第一章 总 则
第一条 为支持北京市居民购买用住房公积金建造的自用普通住房，推进住房商品化，根据中国人民银行《个人住房担保贷款管理试行办法》，制订本章程。
第二条 个人住房担保贷款（以下简称贷款）是中国建设银行北京市分行通过采用自有住房抵押、权利质押、第三方连带责任保证等担保方式，向北京市城镇居民发放的，用于购买公积金建造的自用普通住房的专项贷款。
第三条 个人住房的担保贷款实行先存后贷、一次整借、按月均还的原则。

第二章 贷款对象和条件
第四条 贷款对象是具有完全民事行为能力的自然人。
第五条 借款申请人必须具备下列条件：
一、具有北京市城镇常住户口或有效居留证件；
二、具有符合北京市政府统一规定的购房合同或协议；
三、购买的新建商品房已经获得《北京市商品房销售许可证》，购买公房的具有经上级主管部门房改办批准并报房屋所在地区、县房改办、房地局备案的售房方案；
四、提出借款申请时，在建设银行有全部购房价款30％以上的存款，并以此做为购买住房的首期付款；
五、具有稳定的职业和收入，信用良好，有归还贷款本息的能力；
六、有贷款银行认可的财产作抵押或质押，或有足够代偿能力的法人作为归还贷款本息并承担连带责任的保证人；
七、贷款银行规定的其他条件。

第三章 贷 款 程 序
第六条 借款人向贷款银行提出借款申请时，必须填写《中国建设银行北京市分行个人住房担保贷款借款申请表》，并随申请表提交以下资料：
一、借款人的合法身份证件（居民身份证、户口簿或其他有效居留证件）；
二、借款人的稳定经济收入证明或偿债能力证明；
三、符合北京市政府规定的购房合同或协议；
四、购买新建商品房，应提交《北京市商品房销售许可证》；购买公房的，应提交经上级主管部门房改办批准并报房屋所在地区、县房改办、房地局备案的售房方案；
五、申请抵押或质押贷款的借款人需提交抵押物或质押权利凭证清单，权属证明、估价证明；申请保证贷款的需提交保证人同意保证的书面意见及保证人的资信证明；
六、在建设银行存有30％以上首期付款的存款单据；
七、贷款银行要求提供的其他证明文件或资料。
第七条 贷款银行按照行内有关规定审查借款人申请资料，并在收齐贷款申请资料之日起三个月内向申请人做出正式答复。
第八条 贷款银行批准借款人的申请后，双方签订借款合同，并同时根据贷款担保方式签订抵押合同、权利质押合同或保证合同。申请抵押贷款的需要依法办理房产抵押登记手续，还需购买贷款银行认可的保险公司承保的个人住房担保贷款信用保险及房屋财产保险。申请权利质押贷款
的需将质押财产权利凭证交贷款银行收押。
第九条 借款合同在借款人担保手续落实后生效。贷款银行于借款合同生效后，将贷款款项与借款人的首期付款直接划入借款合同中指定的售房单位在建设银行开立的存款帐户，借款人从合同生效后次月的约定时间开始按月还款。

第四章 贷款额度、期限和利率
第十条 贷款额度：最高贷款额由中国建设银行北京市分行根据借款人申请贷款时的房地产市场情况确定。申请抵押贷款的，贷款额不得超过抵押房产估价现值的70％；申请质押贷款的，贷款额不得超过各质押权利凭证所载本金和的90％。无论采取何种担保方式，最高贷款额均不
得超过所购房价款的70％。
第十一条 贷款限期最长一般不超过10年；若借款人的资信好，贷款期限可延长至20年。
第十二条 贷款期限在1至5年的，执行三年期固定资产贷款利率；贷款期限在5年以上至10年的，执行五年期固定资产贷款利率；期限为10年以上的，在5年期固定资产贷款利率基础上上浮5％。
第十三条 贷款利率每执行一年，根据人民银行挂牌贷款利率做一次调整，调息方法按照借款合同有关约定执行。

第五章 贷款担保方式
第十四条 个人住房担保贷款实行抵押、权利质押、保证三种担保方式。借款人根据具体情况选用一种。
第十五条 本办法所称的抵押贷款仅指贷款银行发放的借款人以合法的自有房产作为贷款抵押物的贷款。
一、借款人以房产做为贷款抵押物的，必须将该房产价值全额用于贷款抵押。
二、贷款银行需对抵押物估价的，所需费用由抵押人负担。
三、贷款银行与抵押人签订抵押合同后，双方必须依照有关法律规定到房地产登记机关办理抵押物登记手续。
借款人要求贷款银行在办妥房地产抵押登记手续，以及《房屋他项权证》由银行收押之前发放贷款的，由借款人提供第三方连带责任保证人，并由贷款银行与保证人员另签协议。
四、抵押人应到贷款银行认可的保险公司办理抵押物财产保险及贷款信用保险，并明确贷款银行为保险的第一受益人；保险期不得短于贷款期限；投保金额不得低于借款的全部本息额；保险费用由抵押人承担；抵押期间，保险单由贷款银行保管。
在借款合同执行期内，抵押人不得以任何理由中断或撤销保险，否则，贷款银行有权代为投保，一切费用由抵押人承担。
五、借款人对设定抵押的房产在抵押期内必须妥善保管，负有维修、保养，保证完好无损的责任，不得违反物业管理规定装修。
六、抵押期内未经贷款银行同意，抵押人不得将抵押物转移、出租、变卖、遗赠、赠与或再次设定抵押。
七、抵押权的行使依据借款合同、抵押合同有关约定执行。
八、抵押房屋被处分后，抵押权人与抵押人按有关规定办理房地产抵押注销登记手续和房地产过户手续。
第十六条 本办法所称的保证贷款仅指贷款银行发放的由第三方法人提供不可撤销的连带责任保证的贷款。
一、保证人为借款人提供的贷款担保为不可撤销的连带责任保证。
二、作为保证人的企业法人，必须同时具备下列条件：
1．经工商行政管理机关核准登记并办理年检手续；
2．独立核算、自负盈亏；
3．有健全的管理机构和财务管理制度；
4．达到或相当于建设银行企业信用评定等级ＡＡ级以上企业信用；
5．在建设银行开立存款帐户；
6．无重大债权债务纠纷。
三、资信好的非公益性事业单位法人可为本单位职工提供贷款担保。
四、保证人失去担保资格和能力，如发生合并、分立或破产等，借款人须及时通知贷款银行，并重新落实保证人。经贷款银行认可后，办理保证合同变更手续。未经贷款银行认可，原保证合同不得撤销。
五、同一笔贷款有两个以上保证人的，共同保证人之间承担连带责任，各保证人对保证的全部债务都有清偿责任。
六、保证人依据借款合同、保证合同的约定承担保证责任。
第十七条 本办法所称的权利质押贷款仅指贷款银行发放的，由借款人依法所有的有价证券或人民币储蓄定期存单作为贷款质物的贷款。
一、个人住房担保贷款可以用国库券（仅指实物券）、金融债券、企业债券等银行认可的有价证券或人民币储蓄定期存单作为质物进行质押。银行人民币储蓄定期存单应附有开户行的鉴定证明及免挂失证明。
二、出质人应将有价证券或储蓄定期存单及附属文件交贷款银行，质押合同自权利赁证交付之日起生效。质押期间，贷款银行负有妥善保管质物的责任，因保管不善造成质物损坏或遗失，贷款银行承担相应责任。
三、质押权利凭证到期日先于还款日期的，可按下列方式处理：
1．到期兑现，所得款项一次性提前清偿贷款；
2．新购债券或转存为本行人民币定期储蓄存单继续用于质押。
四、质押期内，出质人对用于质押的质物不得以任何理由挂失。
五、质权的行使根据借款合同、权利质押合同的约定执行。
六、本章程对质押权利凭证种类、担保金额等的规定根据借款人申请贷款时国家法律、法规及人民银行相关文件规定而调整。

第六章 贷 款 偿 还
第十八条 偿还贷款采取先还息后还本，按月均还的办法。
第十九条 按月归还贷款本息的计算公式为：
Ｔ
ＰＩ（1＋Ｉ）
Ａ＝－－－－－－－－
Ｔ
（1＋Ｉ） －1
以计算者计算月均还款额时的日期为计算日，则本公式内各字母含义为：
Ａ：自计算日至贷款期末借款人的月均还款额；
Ｐ：计算日借款人所欠贷款本金；
Ｔ：计算日至贷款期末，按月计算的还款次数；
Ｉ：计算日当天人民银行个人住房担保贷款挂牌贷款月利率。
第二十条 贷款人未按合同约定的期限和额度偿还贷款本息，贷款银行有权按人民银行和中国建设银行有关规定计收利息。
第二十一条 借款人可在约定期限内提前归还全部剩余贷款本息，已计收的贷款利息不再调整。
第二十二条 借款人死亡、依法宣告失踪、宣告死亡或丧失民事行为能力，其财产合法继承人或财产代管人应继续履行借款人所签订的借款合同。
第二十三条 借款人按合同约定归还全部贷款本息后，贷款银行应及时将抵押物权属文件、保险单或质押权利凭证退还借款人，有关合同解除。

第七章 违约及处置
第二十四条 以下情况均为借款人违约：
一、借款人未按合同约定的还款计划按期归还贷款本息；
二、擅自改变贷款用途、挪用贷款；
三、未经贷款银行同意将设定抵押权的房产拆迁、出售、转让、赠与、遗赠或重复抵押；
四、拒绝或阻挠贷款银行对贷款使用情况的监督检查；
五、向贷款银行出具的文件、资料不真实，已经或可能造成贷款损失的；
六、保证人违反保证合同或丧失承担连带责任能力，借款人又未提供新的保证人；
七、借款人在还款期内死亡、失踪或丧失民事行为能力后无继承人或受遗赠人，或其法定继承人、受遗赠人拒绝履行借款合同；
八、违反本办法和合同约定的其他行为。
第二十五条 借款人违约的，贷款银行根据违约性质、程度、金额采用下列一种或数种方式处理：
一、限期纠正违约行为；
二、收回部分或全部贷款；
三、处以罚息；
四、从借款人的存款帐户中扣款；
五、处分抵押物或质物；
六、追索保证人的连带责任；
七、运用法律手段追偿贷款本息；
八、借款合同约定的其他处理方式。

第八章 附 则
第二十六条 北京市城镇居民购买中国建设银行北京市分行认可的普通经济适用住房，可参照本办法申请贷款。
第二十七条 本实施细则由中国建设银行北京市分行负责修改解释。
第二十八条 本办法自颁布之日起施行。



1997年11月10日
浅析我国消费者权益保护相关法律的现状和不足

李俊杰


　　出于对消费者这一市场弱势群体的特别保护,我国建立了一些专门的消费者权益保护法,其中《中国人民共和国消费者权益保护法》(以下简称《消法》)就是维护消费者权益的重要制度。《消法》中规定了消费者和经营者发生消费者权益争议的5种解决途径, 其中向人民法院提起诉讼、通过司法审判程序来解决,相对于其他几种消费纠纷的解决方式而言是最强有力的。
　　（一）现行的消费者权益保护法律制度的规定
　　《消法》中没有明确地规定诉讼制度, 但是消费者权益争议是一种民事权益争议,消费者因权益纠纷所进行的民事诉讼,就必须遵循民事诉讼的制度。例如消费纠纷诉讼程序要遵循《民事诉讼法》规定第一审程序、第二审程序、再审程序和执行程序等;同时,还要坚持《民事诉讼法》中举证责任的一般原则即“谁主张谁举证”,在消费的活动中,消费者要求侵权人承担法律责任就必须举出足够关于产品技术、性能等方面的证据。《消法》第49 条中明确地规定惩罚性赔偿制度:“经营者提供商品或者服务有欺诈行为的,应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失,增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的一倍。”该条被称之为“1 + 1”惩罚性赔偿制度, 基本含义是经营者有欺诈行为时, 首先应退还消费者购买商品的价款或者接受服务的费用,此费用也就是引号中的第一个1;其次还要增加赔偿,金额同样是商品的价款或者接受服务的费用,这也就是所谓的第二个1 。一般而言该制度的惩罚性功能也就体现在这里。以上这两条法规已经明确地将诉权赋予了那些权利受侵害的消费者,并同时对侵害消费者权益的行为予以惩罚, 鼓励消费者积极行使诉权, 以争取自己合法权利的实现。但是这两条法规却存在着缺陷,制约着消费者运用法律的武器维护自己合法权益行为的实现。因为与“其他几种消费纠纷解决方式相比,诉讼无疑具有终局性、强制性以及权利实现的相对完整性等几大优势” 。但是复杂的诉讼程序和高昂的诉讼成本等诉讼制度所存在的一些缺陷往往使得一些小额侵权纠纷的消费者对法院大门望而却步。惩罚性赔偿制度的确立,在一定程度上维护了消费者合法权益,但由于它给予违法经营者的惩罚过轻, 给予消费者的补偿过少,不能对违法的经营者产生足够的威慑,大量的消费者因为各种原因放弃了自己获得赔偿的权利,它的激励功能得不到充分的发挥。
　　由于我国颁布制定《消费者权益保护法》是在经济体制从计划经济向市场经济转轨的初期,所以本身存在着不少亟待修改和完善之处。
　　第一、我国《消费者权益保护法》所采取的立法模式是一般法律式,这种模式固然可以使权利义务关系具体,法律责任明确,但它不利于形成以基本法为核心的其他受制约的一系列直接的、间接的消费者保护法律法规为补充的有机法律体系。而这恰恰是政策性立法模式的优点。由于政策式立法模式的特点在于它只是一般性地规定国家、地方团体和企业应当承担的任务和责任,它的目的就是为了综合性地推进消费者保护及促进消费者利益政策的执行,这样,如配套法律跟不上或行政执法不力,则只能是满纸空言。所以政策式立法模式就必然要求在基本立法的指导下,迅速制定出符合其要求的许多单项消费者保护法律。
　　第二、《消费者权益保护法》由于适用范围的不确定,导致了实际操作中的争议。比如《消费者权益保护法》将消费者定义为“为生活消费需要购买、使用商品或接受服务,其权益受本法保护;本法未规定的,受其他法律法规保护”。这个定义首先“为生活消费需要”的限定似乎过窄,如某商人为其办公室购买办公用品,他是不是消费者呢?以索取双倍赔偿为目的知假买假的“王海们”是不是消费者呢? 尤其是后者引发了有关“王海现象”的争议。如果按《消费者权益保护法》的定义“王海们”买假并非为生活消费,应不属于《消费者权益保护法》保护范围,如果按当前现实,为调动广大消费者打假积极性,“王海们”又应当受《消费者权益保护法》保护,这显然是立法宗旨与法律条文之间的冲突。其次该定义未明确消费者是否包括单位。所以有人建议将其改为“任何购买商品的目的不是直接和他的贸易、商业、生产和职业有关的自然人”,笔者认为不无道理。
　　第三、《消费者权益保护法》采用经营者这一概念界定不清,因为按《消费者权益保护法》规定,经营者是为消费者提供其生产、销售的商品或者提供服务的,但生产者的含义是什么? 销售者的范围又包括哪些? 没有明确规定。这就给消费者依法索赔带来了不必要的麻烦。因为商品从生产者到消费者之间要经过诸多环节,涉及很多主体,到底谁应该对消费者负责,直接决定着消费者向谁提出索赔。因而,建议《消费者权益保护法》采用生产者、供应者、销售者的概念,并对此分别作出明确的界定。
　　第四、《消费者权益保护法》第49 条应当作有利于消费者的修改,提高惩罚性损害赔偿的倍数,扩大适用范围,缓和适用条件。提高惩罚性损害赔偿的倍数,因为按目前49 条之规定,消费者对于经营者提供商品或服务有欺诈行为的仅能获得双倍的赔偿,而合同法第50 条则规定行政罚款的数额为侵权行为人违法所得一倍以上五倍以下。消费者所得到认可的加倍赔偿与行政罚款的一至五倍形成了鲜明的反差,由此会造成消费者心理上的不平衡,从而对参与打假持消极麻木的态度。这表明我国仍然偏重于行政措施,而忽略侵权行为受害者(消费者) 的切身利益,这正是法律的实施难以收到预期效果的原因之一。扩大适用范围,因为按现行49 条之规定,消费者仅能对经营者提供商品或服务的欺诈行为主张惩罚性损害赔偿,这就给那些并非欺诈而以恶意或因重大过失实施侵权行为的人网开一面,这又如何体现法律对消费者权益的保护呢?如果将惩罚性损害赔偿的适用范围扩大到产品责任和不正当竞争领域的话,那么,对恶意制假者所给予的惩罚金额将更大,而他们的制假元气就会丧失殆尽。缓和适用条件,因为按现行49 条之规定,消费者必须证明经营者有欺诈行为。在实践中,经营者对于前来索赔的消费者总是百般刁难,设置种种障碍,例如要求消费者对其欺诈的故意进行取证,要求消费者提供证明及其他事实的证据,而这对于本来已处于弱势的消费者有时会显得极为不合理。因而要适当地缓和适用条件,免除消费者某些不适当的举证责任和实行举证责任倒置,从而真正把维护消费者合法权益落到实处。