海口市地价管理办法

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海口市地价管理办法

海南省海口市人民政府


海口市地价管理办法
海口市人民政府



《海口市地价管理办法》已经一九九八年七月十日海口市人民政府第五次常务会议审议通过,现予颁布,自颁布之日起施行。


第一条 为加强本市地价管理,合理调控、引导地价水平,规范市场行为,保障国有土地所有人和使用人的合法权益,依据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》及有关法律、法规,制定本办法。
第二条 在本市行政辖区内进行基准地价、标定(准)地价、国有土地使用权出让价格、交易价格等地价的评估和管理,应当遵守本办法。
第三条 市土地管理部门会同市价格主管部门具体负责本市行政辖区内的地价管理。
第四条 本市对土地使用权价格实行直接管理和间接管理相结合的原则,建立以基准地价、标定(准)地价为基础的地价调控机制。
第五条 基准地价是城镇内一定时期的不同土地区域或级别的不同用途的土地使用权单位面积平均价格。
标定(准)地价是以基准地价为基础确定的标准宗地在正常土地市场和正常经营管理条件下某一期日的土地使用权价格。
第六条 基准地价和标定(准)地价由市价格主管部门会同市土地管理部门等有关部门拟定,经市人民政府批准后,定期向社会公布,并报省级相关行政主管部门备案。
第七条 基准地价、标定(准)地价依照原国家土地管理局1993年6月22日发布实施的《中华人民共和国行业标准(TD)-城镇土地估价规程(试行)》(以下简称《估价规程》)拟定。国家有新的标准时,从其规定。
第八条 基准地价和标定(准)地价在首次公布后每二至三年调整、公布一次;土地市场价格涨落幅度较大时,也可以每一年调整、公布一次。
第九条 基准地价、标定(准)地价评估成果可以采用图、表两种形式公布。
基准地价评估成果包括城镇土地的级别或区域界线、范围及区域范围内不同用途的基准地价和评估的基准期日等内容。
标定(准)地价评估成果包括所选标准宗地的具体位置、条件及相应的土地使用权价格和评估的基准期日等内容。
第十条 以协议方式出让土地使用权的,出让价格不低于海南省人民政府确定的最低价。
第十一条 以招标、拍卖方式出让土地使用权的,招标、拍卖底价由市土地管理部门、市价格主管部门按不低于标定(准)地价的原则共同核定,报市人民政府批准后执行。
第十二条 土地使用人经市规划部门批准,增加容积率的,应当在市规划部门批准后十五日内向市土地管理部门补交容积率调整后的地价款差额。
第十三条 市土地管理部门应当在每个月的前三个工作日公布上月出让宗地的出让价格及出让方式、出让年限、受让人、使用用途、面积、位置等内容,接受社会监督。
第十四条 土地使用权转让、出租、抵押的,交易双方当事人应当在签订转让、出租、抵押合同后十日内到市土地管理部门办理登记,申报交易土地的评估价格、转让的成交价格、租金、抵押担保金额,不得瞒报或作不实申报。市土地管理部门应当在十日内作出是否给予登记的决定,
并书面通知当事人。
在土地所有权、土地使用权、土地他项权利变更登记过程中涉及的其他地价管理事项,依据原国家土地管理局颁布的《土地登记规则》的有关规定执行。
第十五条 土地使用权转让的成交价格明显低于同期、同类、同质宗地的市场价格,且低于标定(准)地价20%的,转让双方当事人又未能议定合理的转让价格时,市人民政府可以按照成交价格直接行使优先购买权。
市人民政府行使优先购买权时,制作《国有土地使用权优先购买决定书》,并送达土地使用权转让双方当事人。《国有土地使用权优先购买决定书》的内容应包括优先购买宗地的位置、面积、用途、权属状况,行使优先购买权的原因等。
优先购买的土地,由市人民政府委托市土地管理部门管理。
第十六条 土地使用权转让的市场价格在一定时期内因不合理投机等非正当因素导致上涨过快过高,严重影响房地产市场秩序的,市人民政府可以采取冻结地价、限制特定区域内土地转让等必要措施。
第十七条 以出让方式取得并用于普通居民住宅建设的土地使用权,其转让的土地增值额不得超过扣除项目金额的20%。扣除项目依照《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第六条确定。
按前款规定转让土地使用权的,转让双方当事人应当在转让合同签订前将土地使用权转让价格报市土地管理部门和市价格主管部门共同核准,核准结果送交税务部门备案。土地使用权转让价格未经市土地管理部门和市价格主管部门共同核准的,市土地管理部门不予办理转让登记。
第十八条 以划拨方式取得的土地使用权转让时,应当按规定办理出让手续并按标定(准)地价40%缴纳土地使用权出让金。
房屋所有权人以营利为目的,将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的,应当将租金中所含土地收益上缴国家,其标准由市土地管理部门会同市价格主管部门拟定,报经市人民政府批准后执行。
第十九条 具有下列情形之一的,应当进行地价评估:
(一)土地使用权出让;
(二)土地使用权出售、交换和赠与;
(三)土地使用权出租、抵押;
(四)处分抵押的土地使用权或以土地使用权清偿债务;
(五)企业兼并、分立、破产清算、联营、股份制改造等引起土地使用权转移的;
(六)依法收回土地使用权;
(七)法律、法规规定需要进行地价评估的其他情形。
第二十条 地价评估必须由具备相应资格的评估机构办理。
在本市范围内从事地价评估业务的地价评估机构必须向市土地管理部门备案,并于每年的12月31日以前向市土地管理部门报送年度地价评估业绩报告、专业技术人员变动情况及三宗地的地价评估实例报告书。
第二十一条 评估机构作出的地价评估结果,必须报经市土地管理部门确认;改建或新设股份有限公司的地价评估结果的确认按国家有关规定执行。
国有企业土地资产的评估结果由市土地管理部门做初步确认后,再移送国有资产管理部门做终极确认。
对地价评估结果行使确认职权的部门应当出具地价评估结果确认书。
经确认的地价评估结果自评估基准期日起六个月内有效。
第二十二条 以拍卖方式处分抵押的土地使用权或以拍卖的土地使用权清偿债务的,拍卖底价不得低于经市土地管理部门确认的评估价格。国家另有规定的,从其规定。
第二十三条 地价评估应当遵循公正、公平、公开的原则,按照国家规定的技术标准和评估程序,以基准地价、标定(准)地价为基础,参照本市的市场价格进行评估。
第二十四条 根据评估目的,地价评估应依照《估价规程》分别或综合采用以下几项方法:
(一)基准地价系数修正法;
(二)剩余法;
(三)收益还原法;
(四)市场比较法;
(五)成本逼近法;
(六)路线价法。
其中,(一)、(二)、(三)、(四)项方法应作为主要评估方法,(五)、(六)项方法作为辅助评估方法。
第二十五条 土地使用权交易双方当事人及地价评估机构对市土地管理部门不予确认、登记的决定或对市人民政府行使优先购买权的决定持有异议的,有权依照《行政复议条例》或《中华人民共和国行政诉讼法》的规定,申请复议或起诉。
第二十六条 违反本办法第二十三条规定,地价评估机构不按国家规定的技术标准和评估程序评估地价、出具虚假证明文件的,由市土地管理部门提请授予其资格的行政管理部门依照有关规定处理。
第二十七条 本市集体土地建设用地的地价管理,参照本办法执行。
第二十八条 本办法由市国土海洋资源局负责解释。
第二十九条 本办法自颁布之日起施行。本市过去制定的有关规定与本办法相抵触的,以本办法为准。



1998年8月18日
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关于印发贵州省价格新闻发布工作制度的通知

贵州省物价厅


发文机构:省物价局
发布日期:2005-12-8


关于印发贵州省价格新闻发布工作制度的通知 (黔价综法〔2005〕209号)



各市、州、地物价局,省局各处(室、中心、队):
为全面履行物价工作职能,加强宣传价格政策法规和工作动态的宣传,促进全省价格新闻发布工作的规范化、制度化,推动物价系统新闻发布工作高效、有序的开展, 根据省委、省政府《省委宣传部、省政府新闻办关于设立省级新闻发言人规范新闻发布工作意见》(黔委厅字[2005]22号)的要求,省物价局制定了《贵州省价格新闻发布工作制度》,现印发给你们,请遵照执行。
附件: 《贵州省价格新闻发布工作制度》


二○○五年九月十五日


医疗损害赔偿纠纷案件的疑难问题
肖文
近年来,医疗损害赔偿纠纷数量不断上升,2002年2月20日国务院颁布的《医疗事故处理条例》已于2002年9月1日正式实施。虽然《医疗事故处理条例》(以下简称《条例》)已颁布实施,对于人民法院审理医疗损害赔偿案件有一定的指导作用,但因医疗行为的专业性、医疗水平的时限性及发展性、医疗结果的不确定性,医疗侵权行为的认定也具有特殊性,医疗损害的民事赔偿责任认定也具有其特殊性,本文就医疗损害赔偿案件审判中的有关问题作一阐述。该条例的颁布与实施为因医疗事故引起的法律纠纷的解决,提供了有力的法律保障。然而,在人民法院的民事审判中对此类纠纷的认定与处理仍有诸多的问题,需要进一步的在司法实施中加以解决,对此,笔者谈谈自己的认识,以期更好地处理纠纷,保护医患双方的合法权益,保证司法公正。
  一、构成医疗事故的要件及医疗事故的归则原则问题。
根据国务院《医疗事故处理条例》第2条的规定,医疗事故是指医疗机构及其医务人员在医疗活动中违反医疗卫生管理法律、行政法规、部门规章和诊疗护理规范、常规,过失造成患者人身损害的事故。以上界定,我们不难看出,首先,构成医疗事故的责任主体应当是医疗机构,这是因为作为医疗事故的具体行为人虽然是医务人员,但医务人员是在履行职务,进行诊疗活动过程中发生的。根据法人理论,此类行为是法人行为,其民事赔偿责任就应当由医疗机构承担。在医疗机构承担赔偿责任后,可根据医务人员过错的大小,向医务人员部分追偿。但应当注意以下几种特殊情况,承担法律责任的主体是不同的。医疗机构的医务人员,未经本单位同意和认可,利用业余时间从事有偿医疗活动,发生的医疗事故,该医疗机构不承担责任。个体医生从事医疗活动造成医疗事故,由该个体医生承担。取字号并经注册登记的个体联合诊所,合伙开办的医疗机构,发生医疗事故的应当以该注册登记字号的医疗机构名称承担赔偿责任。医疗机构、个体医生,聘请其它医疗机构在职或离退休医务人员行医发生医疗事故的,应由该聘用医疗机构,个体医生和直接责任者共同承担民事赔偿责任。医疗机构派出的医疗专家,医务人员到其它地方的医疗机构并以派出的医疗机构名义从事诊疗活动发生的医疗事故。由派出的医疗机构承担民事赔偿责任。受特定行政机关委托或指派的合法医务人员对某些特殊人员(如传染病)进行强制医疗检查和治疗发生的医疗事故,由该委托或指派的行政机关承担民事责任。
其次,要承担医疗事故的民事责任,必须具体以下几个条件。行为的违法性。这是首要的也是较为重要的条件。违法行为,可以是作为的违法行为,也可以是不作为的违法行为。医疗事故中,指的是医疗机构及其医务人员违反了医疗卫生管理法律、行政法规,部门规章和诊疗护理规范、常规等违法或违规行为。有损害事实存在。如果行为人虽然实施了违法行为,但并无损害事实即不构成民事责任,更不发生损害赔偿问题。在医疗行为中,损害事实是指医疗机构及其医务人员违反法律法规,在诊疗护理工作中,对公民的人身权利造成侵害的结果,侵害公民人身权利以外和其他法律所保护的合法权利和利益,则应由其他相关法律调整和补救,不构成医疗事故损害。因为,该损害直接表现为患者的死亡、残疾、组织器官的功能障碍等后果。对患者的健康权、身体权受到侵害,必须会导致其肉体的痛苦和心灵的创伤,而患者的死亡或严重残疾也将使其亲属遭受精神上的痛苦,所以,医疗损害既包括患者身体利益的损失,也包括财产的损失(医疗费、护工费等),还包括精神的损失。违法行为与损害事实之间存在因果关系。依照民事侵权法理论,行为与后果有联系,才应承担责任。而医疗事故中的因果关系是指医疗机构或医务人员的过失行为与医疗损害之间存在引起与被引起的关系,即医疗违法行为是医疗损害发生的原因,而医疗损害则是医疗违法行为所产生的后果。事实因果关系确定医疗过失行为是否属于造成医疗损害结果事实上的原因,法律因果关系确定构成事实上原因的医疗过失违法行为是否成为应对该损害后果负责的原因大小,不难看出,前者确定责任的成立,后者确定责任的范围。行为人主观上存在过错。在医疗事故中,构成医疗事故民事责任的主观过错,仅指医疗机构和其医务人员主观上是否有过失,也就是说,只有在医疗机构或医务人员应当预见自己的行为可能发生危害后果,因疏忽大意没有预见或者虽然已经预见到,但轻信能避免这一心理状态下,实施了违反法律法规的医疗行为,结果导致对患者的损害事实发生,才构成医疗事故并应承担责任。
那么,医疗事故发生后,其归责原则是什么呢?在我国民法中共规定有三种原则,一是过错责任原则,二是无过错责任原则,三是公平责任原则。根据上述构成医疗事故的四个要件来分析,很虽然,医疗事故民事责任应适用的是过错责任原则,即只有医疗机构及其医务人员有过错,才应承担责任,否则,不应承担责任。但我们还要注意到,过错推定原则的运用,它不是一个独立的民事归责原则,而是过错责任原则的一种特殊表现形式,它是指行为人在不能证明其没有过错的情况下推定其为有过错。应承担赔偿责任。因为,我们在司法实践中,对是否构成医疗事故首先看其有无过错,其次运用过错推定原则在医疗机构不能证明其没有过错的情况下,推定其为有过错。由此,在举证责任上,实行“举证倒置”,这也符合2002年4月1日实施的《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第4条第1款第8项的规定。
  二、发生医疗事故后的民事责任竞合问题。
  民事责任竞合较为典型地表现为违约责任和侵权责任竞合。而医疗纠纷也体现得非常明显。因为医患之间首先建立的是医疗服务合同关系,即患者为治疗病情向医疗机构支付一定的治疗费用而医疗机构在收取患者的治疗费用后为患者提供安全的医疗服务,双方互为权利义务关系。当一方不履行自己的义务时,则视为违约。就应当承担违约责任。其次,医疗机构的违约行为又同时可能导致侵害了患者的生命权、健康权而构成侵权行为。因此,当发生了医疗事故后,在民事责任上就会出现两种责任,即违约、侵权而出现责任竞合。在此情况下,当事人有选择权。依照《合同法》第122条规定:“因当事人一方的违约行为,侵害对方人身、财产权益的,受损害方有权选择依照本法要求其承担违约责任或者依照其他法律要求其承担侵权责任”。在这里,当事人的双重请求权应限制竞合,一旦行使其中之一,另一请求权也就当然消亡。如果其中一个请求权因时效而消亡,则时效就较长的另一请求权仍然存在。最终,当事人只能行使一个请求权的内容。由于违约责任的承担方式主要是实际履行、违约金责任、损害赔偿责任,定金责任等。而医患双方在订立医疗合同时,一般不约定违约金和给付定金,在医方违反其应尽义务而对患者造成了财产损害和精神损害的情况下,由于违约金责任和定金责任不存在,而实际履行已不可能,所以一般适用损害赔偿责任。在此,国务院《医疗事故处理条例》就是按侵权责任制定的。当然患者依违约责任提起诉讼,则不能适用该条例,应当根据双方在合同中的约定,依照《合同法》进行处理。
三、认定医疗事故具体赔偿项目和数额及承担责任程度应注意的问题。
  医疗事故发生后,必定给患者及家人带来损害,这种损害有两个方面,一是财产方面,如:医疗费、误工、护理费、手术费、输血费、律师代理费等,一是精神方面的,如给患者本人或家人带来肉体的痛苦或精神上的恐惧等。因此在认定具体赔偿项目上,首先要注意严格按照国务院《医疗事故处理条例》第50条的规定逐一加以认定。该条没有的支出则不应认定。其次要明确医疗事故的处理实行一次性处理的方式,减少患者的诉累。第三要注意精神损害赔偿并非每案必须按死亡赔6年、致残赔3年计算。第四在责任承担上并非医疗机构承担100%的责任。
  具体说来应把握以下几个原则:医疗事故具体赔偿数额与具体案件的医疗事故等级相适应的原则。《医疗事故处理条例》关于医疗事故等级规定为四级,其目的就是确定医疗事故赔偿数额不仅要考虑属于那一级别,同时还要考虑某一级别的哪一个等级。不同级别的医疗事故的赔偿数额不能一样,同一级别中不同等级的医疗事故,其赔偿的具体数额也不能一样,否则就失去了赔偿的公平性和合理性。
  医疗事故赔偿数额与医疗事故损害责任程度相适用的原则。这是指医方所承担的赔偿份额,应当与其过错行为对损害后果的作用一致,体现了医疗事故赔偿适用的“过错原则”。过错大则事故等级高、赔偿数就高,比例就大,否则事故等级低,赔偿比例小,赔偿数额小。从另一角度讲,这也更加有利于保护医患双方的合法权益,就这要求在司法实践中,避免在确定为医疗事故后就判定医疗机构承担全部责任,使医疗机构承受起超过其实际致害行为责任程度的赔偿义务,合法权益受到损害,也避免对医疗过失责任程度较少的损害后果,在鉴定中不能确定为医疗事故,使患者应当得到的补偿不能得到。比如:某女因患重感冒住院,护士按照医生的处方,在配用青霉素时并未做皮试,且输液中途私自离开。此时其丈夫为了杀害该女,乘该女熟睡之机将药水注入毒液,结果,该女死亡。后经法医鉴定,该女不是青霉素过敏死亡,而是中毒死亡。显然,在本案的民事责任中,医疗机构承担的是护士在护理中,因私擅离职守,没按规定在病床边观察,有一定过失,致悲剧发生。但该女死亡是其夫借刀杀人,医疗机构对此结果只能承担一小部分责任。而不能认定其违约了承担全部责任。
  应当客观考虑患者原有疾病状况与损害后果的关系的原则。大家知道,医疗事故损害后果的形式,具有相当的复杂因素,有医疗过失作为的作用,有患者原有疾病状况的作用,有医疗行为自身风险的作用,还有医学局限性作用。但患者原有疾病状况与医疗事故损害后果之间的关系,可以说是诸多医疗责任因素中的一个极为重要的因素,因此,《医疗事故处理条例》将其作为确定医疗事故赔偿数额的一个原则,即不保护在形成医疗事故之前的患者的医疗费。
  不属于医疗事故,医疗机构不承担赔偿责任的原则。医疗事故是医疗机构对患者承担赔偿责任的惟一“归责标准”。医疗机构对非医疗事故责任导致的患者在接受治疗过程中,与医疗措施有关的其他损害后果不承担责任,这是一个严格的“过错”赔偿原则,医疗主体只对其因自己过错直接造成的患者人身损害承担赔偿责任。不能以无过错行为的公平分担原则,确定医疗机构对患者的某一特定损害后果承担赔偿责任。无论选择哪一种途径解决医疗争议,都不可以由医疗机构对不存在医疗过错行为的患者人身损害损失承担赔偿责任。