如何签订商品房预售合同附件/吴宇

作者:法律资料网 时间:2024-06-26 09:44:05   浏览:8491   来源:法律资料网
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如何签订商品房预售合同附件

吴宇


买预售商品房要签好预售合同,这是购房人贯通的愿望,但如何签好预售合同,尤其是合同的附件,可能很多人就不是很明了了。在上海市预售合同示范文本中,共列有五个合同附件。对这些附件,大家切不可掉以轻心,一定要对相关事项约定清楚以防误入陷阱,带来不必要的麻烦和损失。
附件一是付款方式及期限。

如今购房,多数市民会贷款,常见的付款方式是先付一笔首付款,其余的采用贷款。在此,市民要注意两点:1.要约定“非因购房人的原因无法贷款,购房人不承担延期付款的责任,且可以选择退房。如果购房人选择退房,开发商应全额返还购房人已付房款。”如此一来,万一无法获得贷款,开发商就不能要求购房人一次性付款或追究购房人的违约责任。2.尽量留一笔尾款,一般在5万元以内,等到办理交房手续时付。留有此笔尾款的目的在于,万一开发商延期交房或有其他违约情况,购房人在保护自己的权益上就占有很大的主动权。

附件二是房屋建筑设计及平面图。
一般来说,开发商会用红笔把购房人所购房屋给标出来。购房人在此要注意,尽量把房屋的结构写清楚,如房屋什么地方有窗、阳台等。交房时,开发商是否变更房屋设计,此附件即为判断的标准。
附件三是房屋结构、装修及设备标准。
对于购房人而言,约定此附件的关键是要把装修标准具体化,要避免采用诸如“高级面砖”、“高级外墙涂料”、“高级木地板”之类的模糊性表述。应当尽量写清装饰材料和设备的品牌、型号及其质量标准。

附件四是房屋平面图。
一般情况下,开发商提供的平面图非常简单,既无尺寸也无比例,一旦发生争议,购房人明显处于劣势地位。对此,购房人可以要求开发商在房屋平面图中标明楼房的间距等基本数据,并尽可能用不同颜色的笔把房屋周围的绿化、道路等设施标清楚。这既是购房人的一个基本知情权,也是今后判断小区规划是否变更的主要依据。

附件五是前期物业管理合同、使用公约及承诺书。
在前期物业管理中,由于小区业主委员会尚未成立,此阶段的物业管理公司是由开发商自行组建或单方选聘的。为了保证前期物业管理的质量及合适的收费标准,购房人应当与开发商就前期物业管理的期限、收费标准和服务范围与标准等事项作出具体约定。

作 者:上海市新闵律师事务所 吴 宇 律师
地 址:上海市莘庄地铁站北广场雅致路215号置业大厦7楼
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电 话:159 2121 9899

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四川省人民政府办公厅关于印发《四川省库区扶持和库区维护基金征收使用管理办法》的通知

四川省人民政府办公厅


四川省人民政府办公厅关于印发《四川省库区扶持和库区维护基金征收使用管理办法》的通知



           川办发[2004]13号

各市(州)人民政府,省级各部门:
  经省政府同意,现将《四川省库区扶持和库区维护基金征收使用管理办法》印发你们,请结合实际认真贯彻执行。

              四川省人民政府办公厅
              二○○四年三月三十一日



        四川省库区扶持和库区维护基金
           征收使用管理办法

  第一条 根据《国务院关于加强预算外资金管理的决定》(国发〔1996〕29号)和《财政部关于四川省中小学改善办学条件附加费等政府性基金有关问题的复函》(财综函〔2003〕10号)等有关规定,为规范和加强全省库区后期扶持和库区维护基金的征收使用和管理,特制定本办法。
  第二条 本办法适用于1986年后和1997年前全省建成投产的二滩、宝珠寺、铜街子3个大型水电站各级移民后期扶持基金使用管理部门和单位。
  第三条 库区后期扶持和库区维护基金的来源。
  (一)根据财政部财综函〔2003〕10号文件规定,在全省社会销售电价中提取库区后期扶持基金。
  (二)根据电力工业部、财政部《关于从水电站发电成本中提取库区维护基金的通知》(〔81〕电财字第56号)规定,二滩、宝珠寺、铜街子3个大型水电站缴交库区维护基金。
  第四条 库区后期扶持和库区维护基金的征收标准。
  (一)根据财政部财综函〔2003〕10号文件规定,全省社会销售电量(扣除农业排灌用电、814用电、自备电厂用电)每千瓦时按0.27分征收库区后期扶持基金。
  (二)根据《四川省人民政府办公厅关于从铜街子水电站发电成本中提取库区维护和移民开发基金的函》(川办函〔1994〕11号)、《四川省人民政府关于切实解决大型电站库区移民安置有关问题的通知》(川府发〔1999〕51号)、《四川省人民政府办公厅关于二滩电站库区维护基金解缴使用及红格提灌站抽水供电问题的通知》(川办函〔2001〕246号)等精神,宝珠寺、铜街子和二滩电站扣除自用电后征收库区维护基金,其中,宝珠寺、铜街子两个电站每发1度电征收0.08分,二滩电站每发1度电征收0.1分。
  第五条 库区后期扶持和库区维护基金的征收。
  (一)在全省社会销售电量的电费中征收的库区后期扶持基金由省电力公司按月代征,逐月解缴到省级财政。
  (二)二滩、宝珠寺、铜街子电站应缴的库区维护基金由3个电站按月计提,逐月解缴到省级财政。
  第六条 委托财政部驻四川财政监察专员办事处负责全省库区后期扶持和库区维护基金的监缴工作,检查督促省电力公司和二滩、宝珠寺、铜街子3个电厂按月、足额解缴到省级财政。
  第七条 省电力公司应依照实际收取电费收入按比例(包括收回的欠缴电费)足额将库区后期扶持基金划解到省级财政,不得挤占、滞留、抵扣和挪用。省移民办应于次年3月底前根据上年实际入库额的2‰报省财政核实后,支付省电力公司代征手续费。
  第八条 库区后期扶持和库区维护基金属政府性基金,收入全额纳入政府基金预算。按照“收支两条线”的规定,实行“银行代收”管理,使用四川省财政厅统一印制的《政府非税收入一般缴款书》,收入全额缴入省级财政。库区后期扶持基金收入列基金预算的“第840603项”“库区后期扶持基金收入”科目,库区维护基金收入列基金预算的“第840601项”“库区维护基金收入”科目。财政拨付资金列入政府基金预算的相应科目。
  第九条 库区后期扶持和库区维护基金的使用。库区后期扶持和库区维护基金专项用于开展二滩、宝珠寺、铜街子3个大型水电站库区移民改善生产、生活条件,解决库区移民遗留的问题。资金使用和管理规定由省财政厅会同省移民办另行制定。
  第十条 库区后期扶持和库区维护基金是财政专项资金,库区各级财政、审计部门要加强对资金使用的监督检查,任何部门、单位和个人不得截留、坐支、挪用、私分、挤占和抵扣,不得用作抵顶移民应承担的税费,严禁虚设项目、巧立名目套取资金,不得用于与移民后期扶持和维护工作无关的地区和项目(包括已扶持消号的移民后扶地方和项目)。违者将追究单位领导和直接责任人的责任,触犯法律的将移交司法部门处理。
  第十一条 本办法由省财政厅负责解释。
  第十二条 本办法执行至2005年12月31日止。原有关规定和本办法有抵触的,均以本办法为准。


关于进一步治理整顿土地市场秩序中自查自纠若干问题的处理意见

国土资源部


关于印发《关于进一步治理整顿土地市场秩序中自查自纠若干问题的处理意见》的通知

 
 
各省、自治区、直辖市国土资源厅(国土环境资源厅、国土资源和房屋管理局、房屋土地资源管理局、规划和国土资源局),计划单列市国土资源行政主管部门,新疆生产建设兵团国土资源局:

现将《关于进一步治理整顿土地市场秩序中自查自纠若干问题的处理意见》印发给你们,请严格遵照执行。

 

二○○三年十月十三日

 

 

关于进一步治理整顿土地市场秩序中自查自纠若干问题的处理意见

 

根据国务院进一步治理整顿土地市场秩序电视电话会议“要认真自查自纠,积极争取主动。不主动自查自纠,执法犯法,以权谋私,影响恶劣的,必须依法从严处理”的要求,按照《关于印发〈进一步治理整顿土地市场秩序工作方案〉的通知》(国土资发〔2003〕49号)确定的“自查为主、突出重点、重在整改、区别对待”的原则,对《土地管理法》修订实施后发生又不自查自纠的,执法犯法、影响恶劣的,特别是在这次治理整顿中边整边犯、顶风违法的,要依法严肃处理;对主动自查发现的问题,已经有规定的按照有关规定处理,没有规定的,按照以下意见处理。

一、对各类开发区(园区)用地有关问题的处理

开发区(园区)违反土地利用总体规划或者城市总体规划圈占的土地,圈而未用的,应当复耕或者恢复原用途;已经开发建设的土地,不能复耕或者恢复原用途的,按照建设用地总规模不扩大、耕地和基本农田总量不减少的原则依法修改土地利用总体规划,并从所在区域土地利用总体规划剩余建设用地指标中,核减违反土地利用总体规划占用的建设用地指标,落实具体范围。

开发区(园区)用地虽经依法批准,但缺乏建设条件,项目资金不落实,尚未开发建设的,应当依法收回,能够恢复耕种的,由当地政府组织复耕,严禁弃耕撂荒。已经供应的建设用地闲置的,按照闲置土地处置的有关规定处理。

违反土地利用总体规划或者城市总体规划确定的建设用地规模和范围设立或者扩建的开发区(园区),国土资源行政主管部门不得受理其违反土地利用总体规划或者城市总体规划的建设用地申请。

二、对未经合法批准用地行为的处理

未经合法批准用地的行为,属于政府责任的,负有责任的政府领导、国土资源行政主管部门领导要作出深刻检查,在落实耕地占补平衡、做好征地补偿安置工作后,可以依法办理建设用地审批手续;属于用地单位或者个人责任的,经国土资源行政主管部门依法处罚后,可以依法办理建设用地审批手续。县级以上地方政府应于2003年12月31日前将建设用地申请逐级上报到有批准权的政府。

未经合法批准的用地违反土地利用总体规划且造成严重后果的,对负有责任的有关领导及其他责任人,应当按照有关规定给予党纪、政纪处分;涉嫌触犯刑律的,依法移送司法机关。

三、对《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》实施前遗留问题的处理

对《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》(国土资源部令第11号)实施前遗留的问题,要认真清理、摸清底数。在此基础上,各市、县政府应当本着有利于政府宏观调控土地市场和公平、公正、公开的原则,确定历史遗留问题截止时间,但不得超过2002年7月1日。在截止日期前,市、县政府已经进行了前置审批,或者市、县政府已经与开发商签订书面项目开发协议的经营性用地,作为历史遗留问题,可以继续以协议方式出让,但应逐项登记、作出说明,并将受让人及受让地块位置、面积、用途、成交地价等向社会公布,接受社会监督。 

除上述规定的情形外,对2002年7月1日以后,应当以招标拍卖挂牌方式出让却以协议方式出让,或者弄虚作假以2002年7月1日以前批准立项、取得建设用地规划许可证、签订书面项目开发协议为由而协议出让经营性用地的,应当按照有关规定改为以招标拍卖挂牌方式出让,并追究有关责任人的责任。