《物权法》不应当忽视农村私有房产的抵押权问题/王政

作者:法律资料网 时间:2024-05-17 14:42:47   浏览:8223   来源:法律资料网
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《物权法》不应当忽视农村私有房产的抵押权问题

北京优仕联律师事务所 王政律师


近几年来,我国农村部分地区已经出现将私有住房用于抵押的情形,司法中也出现过几起相关案例。然而目前司法界和法律学术界的主流观点仍认为:因农村宅基地属于集体所有;按照一般土地和房屋不可分的房地产理论,建筑在农村宅基地之上的私有住房亦不能用于抵押。我国《担保法》第37条第二款也规定,农村宅基地归集体所有,其土地使用权不能用于抵押。但是我国《担保法》也从未对农村私有住房不能用于抵押作出过明确规定。
笔者认为:随着我国房地产业及农村经济的发展,不动产物权方面已经出现了建筑物的区分所有权的法律概念,建筑在农村集体土地上的企业厂房等建筑物也开始有条件允许抵押,传统的房地不可分的理论实在不能适应目前经济形式和法律体系完善的需要。对于农村私有房产,即将出台的《物权法》应当作出明确规定,允许产权明晰的农村私有房产可进行抵押,并且应尽快建立一套完善的农村私有住房抵押登记制度。其主要原因有以下几方面:

第一、农村私有住房和农村宅基地所有权、农村宅基地使用权是完全不同的法律概念。农村私有住房是我国公民(主要是农民)合法的私有财产,公民对其拥有占有、使用、收益和处分的权利;我国《宪法》等相关法律保障公民对其私有房屋的所有权,允许其合法进行买卖、转让和继承等。农村宅基地所有权是我国农村土地集体所有制的一种表现形式,因为目前我国法律禁止任何形式的土地所有权私有,只能表现为国有或集体所有的公有形式。农村宅基地使用权(又称“房基地权”)是指农村居民(农业户口)依法对批划给自己的土地上享有的建造房子、宅院等建筑物并对该地域进行使用和收益的权利。目前我国法律允许的不动产抵押主要是土地使用权和房产。即然允许国有土地使用权可以进行抵押,那么为什么集体土地使用权就不能抵押呢?即然允许乡(镇)、村企业的集体土地使用权可以与地上厂房建筑物一并抵押,那么为什么不允许属于私人所有的农村宅基地使用权和建筑其上的私人住房不能一并抵押呢?如此差别待遇和限制,显然不符合法律对各类财产权平等予以保护的逻辑吗?

第二、农村私有住房具有充当抵押物的一般特征。其一、其具有交换价值,易于变现,用于抵押后债务人可因该项财产获得信用但仍可实现物的使用价值;其二、其属于不动产,债权人取得担保物权后无须负保管义务,省却许多烦劳,在经济上极为合理;其三,能够充分发挥农民对自主物的财富效应,因目前在我国农村,尤其是东部沿海地区,许多农户拥有造价几十万甚至上百万元的私人住房,如此巨额的私人财产如果不能发挥其应有的抵押担保作用,对整个社会经济生活来说,无疑是财富的一种巨大浪费,不符合经济效益的原则。

第三、农村私有住房进行抵押不会损害农民集体的利益。农村宅基地使用权的无偿取得是基于目前我国农民的特殊身份而产生的,可以理解为我国农民作为一个阶级或阶层而享有的一种特殊权益。目前我国农村居民还不能像城市居民(非农业户口)一样享有住房、就业和社会生活等各方面的福利政策和法律保障。既然社会进步是“从身份到契约”的过程,我们就不能仅以农村宅基地暂时无偿取得为由而禁止将在该宅基地上建起的私人住房用于抵押;既然目前已允许城市居民可以将私人住房用于信贷抵押,就不应把同属公民私人合法财产的农村私有住房排除在外,否则,定会给人以“差等公民待遇”之嫌。在农村宅基地批划日趋紧张的今天,在抵押权实现时,没有宅基地的集体成员完全可以优先享有购买抵押房屋的权利,使宅基地使用权仍留在集体成员中;在金融信贷机构占有抵押房屋后,也可通过租赁的方式将其租给集体成员使用;在农村私有住房抵押权普遍实现时,不同集体成员可相互购买对方集体成员的私人住房从而实现相互使用对方宅基地利益的平衡。凡此种种,怎幺能说将农村私有住房用于抵押就损害集体的利益呢?

第四、将农村私人住房进行抵押,对金融机构来说,信贷资金的风险非常易于控制。我国农村每户仅有一处宅基地,将自己仅有的私人住房用于抵押取得贷款后,抵押人会非常清楚不能偿还借款所面临的法律后果,从而迫使其充分发挥一切潜能,更加珍惜和合理使用来之不易的借款。而且在我国这样一个亲情和友情都较为浓郁的国度,即使偶有抵押人不能依约还款的情况,亲朋好友也会积极帮着想办法,一般不会眼睁睁看着自己的亲人或朋友居无定所。目前我国部分城市出现和发展的个人信贷、买房按揭贷款等其信贷风险之低也恰恰证明了这一点。此外,毕竟农民通过此种方式所取得的私人借款数量有限,而且放款的金融机构完全可以通过完善管理机制,加大对这种借款的用途和使用情况的监管力度,从而将其信贷风险控制在最小的限度内。

第五、鼓励和发展将农村私有住房用于抵押对搞活农村经济培育社会主义市场具有深远重大的意义。我国目前至少有百分之七十左右的人口住在农村,这些人口是我国发展市场经济不可或缺的参与主体。中国要真正摆脱贫穷和落后,就必须充分调动广大农民群众的积极性,缩小城乡差别,让更多的农民走上富裕之路。随着农村剩余劳动力不断增加,广大农民兄弟姐妹也正在积极寻找致富的门路,可是又缺乏必要的资金。如果不允许他们将自己的私有住房用于抵押来取得发展经济所必须的资金,让他们眼睁睁看着失去一个又一个的致富机会,整个发展农村经济的一系列规划岂不是画饼充饥?笔者在现实生活中就接触过不少将私有住房用于抵押取得贷款后发展个体经济从而致富的农民兄弟。他们的举措不仅繁荣了地方经济,而且解决了大量农村(甚至城镇)人口的就业问题,促使社会更加繁荣和稳定;而并没有出现像某些人所担心的那样,大量农民居无定所,引起社会秩序的混乱。

总之,我国即将出台的《物权法》不应当忽视农村私有房产的抵押权问题。立法者和执法者对这种发生在新时期对我国市场经济尤其是农村经济发展具有深远影响的事情不应当视而不见,而应当予以高度重视,并及早为其进一步推动实施提供法律上的认可和保障。因为法律毕竟属于上层建筑的意识形态领域,它是由社会总的经济条件或经济基础所所决定的。正如马克思所讲:“无论是政治的立法或市民的立法都只是表明和记载经济关系的要求而已”。


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国家发展改革委办公厅关于进一步规范药品政府价格行为的通知

国家发展和改革委员会办公厅


国家发展改革委办公厅关于进一步规范药品政府价格行为的通知

发改办价格[2003]1331号
国家发展改革委办公厅
2003年12月8日


各省、自治区、直辖市、计划单列市、副省级省会城市计委(发改委)、物价局:
当前,在部分地区药品价格核定和备案公示等工作中,存在一些不规范的问题,社会各方面反映比较强烈。为进一步规范政府价格行为,维护价格主管部门良好形象,现就有关问题通知如下:
一、切实加强对企业申报价格的初审工作
按照现行规定,各省、自治区、直辖市价格主管部门负责对企业申报价格进行初审,这是一项十分重要的基础性工作,是我委合理制定或调整统一价格的前提。各地要高度重视,提高工作质量。要积极创造条件,不断完善成本、价格的审核手段,切实解决审查把关不严的问题。今后,对各地上报的价格申报材料,凡经我委审核发现成本严重不实、价格虚高的,要追究当地价格主管部门有关负责同志的责任,并在全国进行通报批评。
二、严格审核企业申报价格的药品定价形式
对企业申报价格的药品,各地价格主管部门要认真审核。凡属于政府定价范围的,要严格按照规定申报审批价格。凡药品通用名称(中成药的正式名称)在政府定价范围,只是改变剂型或盐根的,均属于政府定价范围(《医保目录》规定剂型以外的OTC药品,暂放开由企业自主定价入)。各地制定公布药品价格时,必须使用现行药典或部颁标准中规定的正式名称,不得只以曾用名制定公布价格。凡属政府定价范围的药品,各地一律不得以企业自主定价名义公示其价格。
三、合理核定补充剂型规格药品的价格水平
各地要克服地方保护倾向,从维护正常流通秩序,促进公平竞争的角度出发,在核定补充剂型规格药品的临时价格时,必须保持各剂型规格间的合理比价关系。在我委药品比价规则正式出台前,各地制定的补充剂型规格比价,不得突破我委已公布价格的药品中同类剂型规格的最高比价。各地价格主管部门要加强相互间的监督,发现不按合理比价关系核定价格的,要坚决予以否决,并将有关情况上报我委(价格司)。
四、进一步规范药品价格备案行为
对属于企业自主定价范围的药品,各地价格主管部门及所属事业单位不得要求企业进行价格备案(有地方法规明确规定的除外)。确因工作需要,须企业提供自主定价情况,其提供的价格只能作为内部资料掌握和使用,一律不得以备案等名义出具书面证明,不得公示其价格。按照地方法规规定进行备案的,价格主管部门及所属事业单位一律不得收取费用。价格主管部门所属事业单位提供药品价格信息服务的,要本着自愿原则,不得强迫企业提供资料、购买信息、强制收费。各地价格主管部门要对已发布的价格备案文件进行清理,并于2004年2月底以前予以废止。
五、认真清理地方制定公布的各种临时价格文件
对我委未公布统一价格的政府定价药品、补充剂型规格药品,地方已经制定临时价格的,要集中进行一次自查,限期进行清理。凡价格水平或比价关系明显不合理的,各地要在明年2月底以前重新进行调整,并将有关清理结果上报我委(价格司),我委将集中通报各地。
各地根据我委文件制定公布在本地执行的价格文件,以及我委未制定公布由地方暂定价格的文件,凡还没有抄报我委的,要于2004年1月底以前补报。


海西蒙古族藏族自治州城镇市政公用设施管理条例

青海省海西蒙古族藏族自治州人大


海西蒙古族藏族自治州城镇市政公用设施管理条例

(2004年2月20日海西蒙古族藏族自治州第十一届人民代表大会第五次会议通过 2004年3月26日青海省第十届人民代表大会常务委员会第九次会议批准 自2004年5月1日起施行)



第一章 总则

第一条 为加强市政公用设施管理,充分发挥市政公用设施功能,适应社会发展和人民生活需要,根据有关法律、法规规定,结合自治州实际,制定本条例。

第二条 本条例适用于自治州城镇规划区内市政公用设施的管理。

本条例所称城镇是指按国家行政建制设立的市、镇。

第三条 本条例所称城镇市政公用设施包括以下设施及其附属设施:

(一)城镇道路:车行道、人行道、桥梁、涵洞、步行街、广场、街头空地、路肩、标志、标牌、护栏、交通信号灯等;

(二)城镇供水设施:供水专用水井、引水渠道、泵站、输水管道、消防井等;

(三)城镇排水设施:雨水管道、污水管道、明渠、泵站、污水处理厂等;

(四)城镇防洪设施:防洪堤岸、河坝、防洪墙、排水泵站、排洪道、闸坝等;

(五)城镇公共照明设施:城镇道路、广场、桥梁、公共停车场、园林及公共绿地等处的照明设施;

(六)城镇公共交通设施:公共汽车停车站、站棚、站牌、回车通道等设施;

(七)城镇环境卫生设施:垃圾站点及处理场、公共厕所、垃圾箱、环境卫生专用标志牌等设施;

(八)城镇园林绿化设施:公共绿地、风景林地、防护绿地、行道树及绿化带等设施;

(九)城镇供气供热设施:集中供热的热源厂、液化石油气储罐站、泵站、供气供热点和管道、检查井、阀门井等。

电力、邮电通信、消防和广播电视等其他城镇公共基础设施的管理,依照有关法律、法规的规定执行。

第四条 自治州、县(市)人民政府建设行政主管部门或者市政工程、公用事业行政主管部门(以下统称市政公用设施行政主管部门)以及镇人民政府负责本行政区域内市政公用设施的监督管理工作。

公安、工商行政管理、交通、水利、林业、环保等行政管理部门按照职责分工,协助市政公用设施行政主管部门做好市政公用设施管理工作。

第五条 市政公用设施行政主管部门应当按照统一管理、加强养护、积极改善、逐步提高的方针,加强市政公用设施的管理、养护、维修,保证设施完好。

第六条 市政公用设施行政主管部门组织建设和管理的市政公用设施,由其委托的市政公用设施养护、维修单位负责养护、维修和更新。

单位投资建设和管理的市政公用设施,由投资单位或者其委托的单位负责养护、维修和更新。

第七条 任何单位和个人都有爱护市政公用设施的义务,并有权制止、检举和控告损毁、盗窃市政公用设施以及其他违反本条例的行为。

自治州、县(市)人民政府对维护市政公用设施做出显著成绩的单位和个人,给予表彰和奖励。

第八条 禁止破坏、损毁、盗窃市政公用设施。

第二章 城镇道路管理

第九条 未经市政公用设施行政主管部门和公安机关交通管理部门批准,任何单位和个人不得占用或者挖掘城镇道路。

占用或者挖掘城镇道路,应当依法交纳城镇道路占用费或者城镇道路挖掘修复费。

第十条 因特殊情况经批准临时占用城镇道路的,不得损坏城镇道路;占用期满后,应当及时清理占用现场,恢复原状;损坏城镇道路的,应当修复或者给予赔偿。

第十一条 新建、扩建、改建的城镇道路交付使用后五年内,大修的城镇道路竣工后三年内不得挖掘;因特殊情况需要挖掘的,须经县、市人民政府批准。

因紧急抢险、抢修等原因,未能事先办理道路挖掘审批手续的,应当在挖掘道路二十四小时内补办审批手续。

经批准挖掘的道路,施工单位在开挖道路前,必须在作业范围内设置昼夜警示标志和安全防护设施。工程竣工后,应当按期修复路面,并经市政公用行政设施主管部门验收。

第十二条 履带车、铁轮车或者超重、超高、超长车辆需要在城镇道路上行驶的,事先应当征得市政公用设施行政主管部门同意,并按照公安机关交通管理部门指定的时间、路线行驶。

第十三条 城镇道路范围内禁止下列行为:

(一)排放残渣废液、冲刷车辆、倾倒垃圾;

(二)机动车和畜力车在铺装人行道上行驶、停放或者碾压路边石;

(三)车辆拖刮路面、机动车在非指定路面上试刹车;

(四)在步行街、广场行驶或者停放各种机动车辆。

第三章 城镇供水设施管理

第十四条 在规定的城镇公共供水管道及其附属设施的地面和地下的安全保护范围内,禁止取土或者修建建筑物、构筑物等危害供水设施安全的活动。

第十五条 因工程建设确需改装、拆除或者迁移城镇公共供水设施的,建设单位应当报经县级以上人民政府城镇规划行政主管部门和市政公用设施行政主管部门批准,并采取相应的补救措施。

第十六条 涉及城镇公共供水设施的建设工程开工前,建设单位或者施工单位应当向城镇自来水供水企业查明地下供水管网情况。凡因施工影响城镇公共供水设施安全的,建设单位或者施工单位应当与城镇自来水供水企业商定相应的保护措施,由施工单位负责实施。

第十七条 禁止擅自将自建供水管网与城镇公共供水管网系统连接。因特殊情况确需连接的,应当经城镇自来水供水企业同意,报市政公用设施行政主管部门和卫生行政主管部门批准,并采取必要的防护措施。

禁止产生或者使用有毒有害物质的单位将其生产用水管网系统与城镇公共供水管网系统直接连接。

第四章 城镇排水、防洪设施管理

第十八条 任何单位和个人需要通过城镇排水管网设施排放污水的,应当经市政公用设施行政主管部门批准后,方可排放。

第十九条 城镇排水、防洪工程设施保护范围内禁止下列行为:

(一)排放、倾倒有毒、有害物质或者渣土、垃圾等;

(二)爆破、打井、挖砂、采石、取土等危害城镇排水、防洪工程设施安全的活动。

第二十条 未经市政公用设施行政主管部门批准,禁止下列行为:

(一)挖掘、占用城市排水、防洪设施;

(二)在排水、防洪设施保护范围内砍伐树木、立杆架线、开垦种植、埋设管道、拦渠筑坝、安置机械设备取水或者更改排水管线等;

(三)在排水管网、防洪设施保护范围内搭建建筑物或者构筑物。

第五章 城镇公共照明设施管理

第二十一条 未经市政公用设施行政主管部门批准,禁止使用路灯电源以及其他影响城镇公共照明设施功能的行为。

第二十二条 悬空架设线路或者地下敷设的各种管线需要与路灯专用线路交叉的,应当符合安全距离。

第二十三条 因城镇建设等需要迁移、拆除照明设施或者利用照明设施的,应当经市政公用设施行政主管部门批准。

第二十四条 城镇公共照明设施遭到损坏,其责任单位或者个人应当采取应急保护措施,并立即向市政公用设施行政主管部门报告。

第六章 城镇公共交通设施管理

第二十五条 未经市政公用设施行政主管部门批准,禁止占用或者挖掘城镇公共交通停车场、公交站点、候车亭、回车通道等行为。

第二十六条 在城镇规划区内设置汽车停靠站点,应当经市政公用设施行政主管部门批准,并在其指定的地点设置。

第二十七条 因建设施工等需要移动或者拆除城镇公共交通设施的,应当经市政公用设施行政主管部门和公安机关交通管理部门批准。

第七章 城镇环境卫生设施管理

第二十八条 城镇中的环境卫生设施,应当符合国家规定的城镇环境卫生标准。

第二十九条 任何单位和个人不得擅自拆除环境卫生设施;因建设等原因需要必须拆除的,建设单位应当事先提出拆迁方案,报县、市人民政府市政公用设施行政主管部门批准。

第八章 城镇园林绿化设施管理

第三十条 任何单位和个人不得擅自占用城镇园林绿化用地。

因建设或者其他特殊原因需要临时占用城镇园林绿化用地的,须经市政公用设施行政主管部门批准,并按照有关规定办理临时用地手续。

第三十一条 任何单位和个人不得损坏花草树木和绿化设施。

砍伐城镇树木,应当经市政公用设施行政主管部门批准,并按照国家有关规定补植树木或者采取其他补救措施。

第三十二条 在城镇公共绿地内开设商业服务摊点的,应当经市政公用设施行政主管部门或者其授权的单位同意后,持工商行政管理部门核发的营业执照,在指定地点经营。

第九章 城镇供气、供热设施管理

第三十三条 未经供气、供热单位同意,不得进行下列行为:

(一)在供气、供热管网上增设取暖、抽气、排水等设施;

(二)将室内供气、供热明管砌入隔墙内;

(三)其他损害城镇供气、供热设施以及影响其使用功能的行为。

第三十四条 禁止下列危及城镇供气、供热设施的行为:

(一)在城镇供气、供热设施保护范围内挖砂、采石、取土,建造建筑物、构筑物;

(二)向供气、供热管道地沟或者检查井内排放污水、倾倒垃圾。

第三十五条 将自建供气、供热设施与市政公用供气、供热管道相连接的,须经供气、供热单位和市政公用设施行政主管部门同意。

迁移、改装、拆卸供气、供热设施的,应当经市政公用设施行政主管部门和消防部门同意,不得擅自变更工程设计。

第十章 法律责任

第三十六条 违反本条例规定的行为,法律、法规有处罚规定的,从其规定。

第三十七条 违反本条例规定,有下列行为之一的,由市政公用设施行政主管部门责令改正,恢复原状,可处以警告或者二十元以上二百元以下的罚款;造成损失的,依法承担赔偿责任:

(一)在城镇道路范围内排放残渣废液、冲刷车辆、倾倒垃圾的;

(二)机动车和畜力车在铺装人行道上行驶、停放或者碾压路边石的;

(三)车辆拖刮路面、机动车在非指定路面上试刹车的;

(四)在步行街、广场行驶或者停放各种机动车辆的;

(五)擅自在公共绿地内开设商业服务摊点的。

第三十八条 违反本条例规定,有下列行为之一的,由市政公用设施行政主管部门责令改正,恢复原状,可处以警告或者五百元以上五千元以下的罚款;造成损失的,依法承担赔偿责任:

(一)未经审批同意作业、施工的;

(二)侵占、拆毁、损坏市政公用设施的;

(三)擅自堆放物料或者敷设、架设管线以及装置其他设施的;

(四)在市政公用设施保护范围内擅自搭棚、盖房或者修建其他建筑物、构筑物的;

(五)在市政公用设施保护范围内挖砂、采石、取土以及其他损害市政公用设施安全的。

第三十九条 破坏或者盗窃市政公用设施,构成犯罪的,由司法机关依法追究刑事责任;尚不构成犯罪,应当给予治安管理处罚的,由公安机关依照《中华人民共和国治安管理处罚条例》的规定予以处罚。

第四十条 当事人对行政处罚决定不服的,可以依法申请复议或者提起诉讼。当事人逾期不申请复议也不提起诉讼又不履行行政处罚决定的,由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。

第四十一条 市政公用设施行政主管部门的工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的,由其所在单位或者主管部门依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第十一章 附则

第四十二条 本条例具体应用中的问题由自治州人民政府负责解释。

第四十三条 本条例自2004年5月1日起施行。